中国楼市下黄金十年的“对与错”

2011-05-25 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　当前，我国房地产调控正在紧锣密鼓的进行，实际上，这是在给近十年来我国房地产业的非理性繁荣“吃药”。1998年住房体制改革之后，尤其是进入新世纪以来的这十年，堪称我国房地产发展史上的“黄金十年”，在住房制度改革、经济持续快速增长、加入WTO等多种因素的推动下，我国房地产业发展取得了辉煌成就。同时，也暴露出来一些问题和矛盾，比如住房价格持续高涨、住房保障滞后等。站在2011年这样一个新世纪前十年末的特殊时点，对我国房地产业发展行进行回顾、总结成绩、反省不足、思考对策，很有现实意义。

　　一、近十年我国房地产业发展取得了巨大成就

　　(一)有效拉动了经济增长，对国民经济作出重大贡献

　　随着产业规模的扩大，我国房地产业已逐步成长为国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展直接或间接地有效拉动了我国经济增长，为关联产业发展和扩大城乡就业立下汗马功劳。2007年我国房地产业增加值占GDP比重达4.8%。2008年，产业增加值达1.27万亿元，是2000年的3.07倍，年均增长15.1%。根据相关测算，“十一五”期间，我国城镇住房投资对经济增长的总贡献率平均为17%。

　　(二)显著改善了居民居住条件，有力促进民生发展

　　2000年至2008年间，我国累计竣工商品住宅32.9亿平方米，城镇人均住房建筑面积由2000年的20.3平方米增加到了2008年的28.1平方米，年均增长0.98平方米，居民居住条件明显改善。与此同时，城镇居民住房成套率由2000年的72.7%提高到了2008年的81%，年均提高1.04个百分点，居民居住房屋不论是工程质量，还是功能品质都有明显提高。

　　(三)形成了较大的开发规模，房地产市场体系渐趋成熟

　　1998年出台“23号文”以来，我国房地产制度改革不断深化，在土地、金融、税收、外资利用等各个环节都建立起了一套基本的体制、机制和制度，逐步形成了包括一二三级市场在内的完整市场，房地产市场体系渐趋成熟。以此为基础，2000年以来，我国房地产开发投资持续高速增长，产业规模迅速扩大，开发建设规模和交易规模位列世界前列，创造了世界城市发展史上的奇迹。2009年，我国房地产开发投资达3.6万亿元，是2000年的7.27倍，年均增长24.7%;商品房施工面积达31.96亿平方米，是2000年的4.85倍，年均增长19.2%;商品房销售面积达9.4亿平方米，是2000年的5.05倍，年均增长19.7%(年均增加0.83亿平方米)。

　　(四)房地产行业得到较快发展，培育了一批优秀企业

　　近年来，随着房地产业的日益勃兴，我国房地产业专业化水平、产业管理能力、资源集约利用能力都得到了较大幅度的提升，低碳、节能省地等理念得到了广泛推广。一批优质房地产开发企业、营销代理企业、房产经纪企业、物业服务企业快速成长起来。2008年，我国房地产开发企业达87562家，是2000年的3.20倍，年均增加7500余家;房地产开发企业从业人员达210万人，是2000年的2.16倍，年均增加14.1万人。与此同时，根据中国房地产企业测评中心《2009年上半年中国房地产企业销售排行榜报告》，2009年上半年我国房地产十强开发企业销售总额占全国总销售额的比重为8.92%，销售面积比重为5.59%。房地产企业规模化经营趋势明显，行业集中度进一步提高。

　　二、当前我国房地产业发展存在的一些问题

　　近十年来，我国房地产业总体上保持了快速、健康的发展态势，但也存在一些问题、矛盾和挑战。

　　(一)住房保障工作整体比较滞后

　　虽然早在1998年的房改“23号文”中，我国就曾对住房保障有所界定，但受市场化浪潮影响，2001-2007年我国住房保障政策并未得到有力落实。以经济适用房为例，其新开工量占全部商品住宅的比重从2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。与此同时，1999年国家就出台了《城镇廉租住房管理办法》，然而直到2006年，我国仍有很多城市根本没有建立廉租住房制度。截止2009年，我国累计廉租住房受益家庭仅达565万户左右，占全国城镇户籍人口总户数的2.8%左右;经济适用住房受益家庭仅达586万户左右，占全国城镇户籍人口总户数的2.9%左右;公共租赁住房等其他保障性住房制度还尚处探索阶段。

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