楼市调控入博弈阶段开发商以价换量开始翘头

2011-07-15 来源：山东日报编辑：狄海霞

　　2011,可以说是历史以来，调控最为严重的一年，纵观房地产上半年的成绩，不温不火，成交量低迷，其中房价走向成了人们最关注的问题。在这半年中，各色人物粉墨登场，各种政策层出不穷，一时间把中国房地产推入一个尴尬的境界：调控“热火朝天”地进行，而这房价马车依然止不住前进的脚步。面对此景，我们不禁要问：调控政策拐点儿上了吗?

　　近日，据北京媒体报道，住建部政策研究中心副主任秦虹在出席中国地产金融高峰论坛时表示，包括信贷紧缩等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”，并告诫企业，此前房地产行业过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。

　　住建部有关负责人出席活动发言时表示，楼市调控下半年继续从严，企业应尽快调整价格、回笼资金，并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”。更有不少一线城市业内人士预测，下半年将出现楼市拐点。

　　下半年楼市政策将从严

　　“在调控新政执行了近4个月之时，不少业内人士给出了房价下跌的时间表：第三季度将成为转折点。”一家一线城市媒体在报道中表示。这样的言论在一线城市并不少见。

　　“在内地由于房价过高，本地人已无支撑房价的实力，而随着限制政策深入执行，投资型买家已经撤市，内地房价将在第三季度开始调整，北京等一线城市尤为明显。”中原地产主席施永青昨日在其博客文章《内地楼价快撑不住了》中提出了这样的看法。

　　山东省下半年房地产限购政策会不会继续从严?会不会推出新的楼市政策?山东省住房保障和房地产管理局有关人士表示，关于下半年的楼市政策，目前还没有听说，如果作出调整，会及时发布。

　　从以下四点，我们可以推论房价或迎来新拐点?

　　1、房价降10%预言或从7月开始

　　6月15日，国际评级机构标准普尔将中国房地产业的整体评级由之前的"稳定"下调至"负面"，标普信用分析师符蓓甚至在中国房地产业展望的媒体电话会议中称，"实在没看到任何有利的因素。"在她看来，紧缩政策的效力将慢慢显现，销售势头将有所减弱。"预计2011年下半年将迎来10%的价格调整。若成交量维持低迷，开发商流动性将很快枯竭，暗示零星的降价行为将会蔓延。"

　　实际上，全国工商联房地产商会会长聂梅生6月初在参加某论坛时就曾预测，今年年内我国房价将下降10%。她指出在严厉的限购令下，已有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金约5000亿元。入局的是保障房住房，占市场份额30%，投资规模达13000亿，价位在市场低端，到四季度两者在市场综合平衡的结果，将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。

　　业内分析人士认为，三季度房价的调整不可避免。虽然上海5月新建商品住宅价格比4月依然微涨0.2%，但价格涨幅已收窄。同时，1-5月，上海市商品房销售面积699.69万平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅销售面积561.99万平方米，同比降21.9%。

　　2、调控已经进入博弈阶段

开发商的资金链问题正在被日益放大，这也是上述分析人士关注的焦点。记者采访中发现，从豪宅打包转让、到非传统渠道融资，再到已经出现苗头的以价换量，为了保住资金流动性，开发商已绝招百出。

　　日前，大华旗下一楼盘的别墅项目一气成交28套，总计成交价格约2.8亿元，每平方米成交单价仅3万元多一些，远低于售楼处7万元的报价，甚至低于当月该楼盘公寓项目的成交均价。大华方面相关人士6月17日解释称，这批房源是由公司关联投资方实行收购的，并不对外销售，而这次收购也经过了相关部门的备案。但业内人士却认为，这种团购豪宅的形式，很可能是开发商解决资金困难的一种新方式。

　　"这种形式近期在沪发生了多起。"德佑地产研究主任陆骑麟说。据介绍，5月中旬，青浦的海源别墅11套房源遭信托"扫货"。此前，松江的达安圣芭芭花园以12180元/平方米的6折价格出售67套类别墅房源。早前，中凯置地曾通过抵押中凯曼荼园的部分在建别墅，谋融资7亿元。

（责任编辑：0352房网）