即将平稳回落的房价不会导致楼市陷入崩盘危机
2011-07-18 来源：0352房网 编辑：宋羽欣
调控的路很长，我们才开始走。近年来物价快速上涨，使得人们为储蓄与收入贬值而焦虑。而在中国，房产投资是重要的保值增值的方法。
中国住房投资性特征极为明显，限购政策的出台最主要原因应是出于对投资性购房抑制的考量。去年有媒体报道，全国不少城市都大量存在空置住房的问题。一时间引发社会广泛关注，有媒体还跟进调查。虽然无法确认这些空房的性质，但很多民众相信，在大城市中相当数量的无人居住房屋应属于投资性空置。如果再加上已经出租的投资性房产，房地产市场中的投资性购房占比应该不小。
人们之所以如此热衷于房产投资，是因为加之在传统文化中，看得见摸得着的住房会给人以安全感，因而通胀越明显，公众囤积房屋的热情越高。即便是在政府调控楼市的大背景下，不少人仍认定房价未来还有继续上涨的空间。可以说，房地产泡沫的形成，其背后的重要推手之一源自通胀预期的攀升。
经济学家给出的预测是房地产不会崩盘：87%的经济学家认为会有少数企业倒闭，但整体市场不会出现危机。
从投资来看，58%的经济学家认为保持平稳，29%认为会出现缓慢下滑。对于影响投资增速的主要因素，30%的经济学家认为保障房投资(正影响)，28%选择房地产调控(负影响)。
汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌还指出，房地产尚未看到崩盘现象，未来房价小幅回落，调控政策也将维持现在水平。同时，地方政府的相关投资也会带动三季度的整体投资水平。
对地产商来说，在货币政策趋紧的大环境下，银行面对开发商本来就有较大的议息空间，加息将使利率水平整体上浮，开发商的资金成本进一步上扬。
对于购房者而言，个人购房贷款原来被银行视为最优良的信贷业务，现在别说给予优惠利率，在利率市场化和银根收紧的情况下，个人购房者和开发商一样享受利率上浮的“待遇”。经济学家哈继铭曾估算，北京、上海、杭州等高房价城市的购房者月供收入比(房贷月还款与月收入之比)非常高。可以想象，当购房者将绝大部分收入用于还房贷时，即使是小幅加息，对这部分人群而言也可能是压垮骆驼的最后一根稻草。
李迅雷虽然认为，三季度加息两次，存款准备金率上调两次，但三季度货币政策回归中性。持此相同观点的是银河证券首席经济学家潘向东和兴业银行首席经济学家鲁政委。鲁政委认为三季度加息两次，上调存款准备金率一次。由此可见，无论未来货币政策维持偏紧还是回归中性，三季度仍然会加息和上调准备金。
理论上说，一旦通胀倒逼利率提高到一定水平，就会刺破资产泡沫，促使房价回归到其合理水平。然而，纠结之处在于：治理通胀运用价格工具提高利率会加大与美元的息差，加之人民币升值预期，在二者叠加作用下热钱流入或加速，外汇占款增加，由此形成一个怪圈——一方面因外汇占款的增加央行不得不投放相应的基础货币，另一方面为了收紧流动性又得通过提高存款准备金率和公开市场操作来回收对冲。
客观地说，通过市场化调节(提高利率)确有两难之处，因而目前政策干预至少可以算作是较优选择。我们确信，当调控政策得到认真地贯彻执行，房价必会平稳回落。
客观地说，本轮房地产调控在限购、限价、限贷等多项政策施压下，很有可能达成令房价稳中有降的调控目标。此次加息虽非仅针对房地产行业，但事实上确能起到强化楼市调控效果的作用。
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