全国房价涨幅如雾里看花 地产市场亟待稳健出击
2011-09-27 来源：0352房网 编辑：狄海霞
房价只升不跌似乎成了楼市的金牌定律。纵观全国楼市，各地库存数量茫茫然一片，而价格却是每日俱增。受这股风潮影响，海外楼市也是嘘声一片。
在“虚空有尽，人愿无穷”的定律下，一切商品都会跟随经济基本理论，供需原理，由市场给于定价。有了定价就会有交易买卖，有了交易就能带动投资，于是价格又会跟随投资基本理论，升降原理，也就是升上去的总会下调回来，跌到底的又会上调回去。只是此基本投资理论并没有时间因素，难以捉摸几时会升到顶，几时是跌到底。
虽然我们可以简单的说影响商品价格的主要因素是供给与需求，但较复杂的商品如楼市，或多或少会影响价格的因素可多呢，如市场因素，投资环境，政府的政策，房贷利率，买方卖方的考虑等等。
在投资市场，除了股市，债市，金市，另一重点是楼市(房地产)。但目前亚洲各地，尤其是香港与新加坡的政府似乎都因楼市而伤透脑筋，因为过去一年，政府推出任何打击楼市过热政策，楼价却是越打越升，越升越高。新加坡负责房屋政策的新任部长甚至在他的个人微博中申诉，自己过去五星期因楼市价格而睡不好!
宏观楼市有周期性
任何政府都不希望看到楼市的价格大起大落，最好是跟随地区经济情况一样，好的时光每年以单数的百分之几稳定上升，坏的日子也每年以单数的百分之几稳定下调。但是市场都不理性，投资投机者往往有着一种叫羊群心态，跟风气氛浓，于是亢奋起来如一匹脱缰野马，拉也拉不住，消极时又如吃错东西，直泻不止。
宏观来说，楼市的价格是有周期性的，香港的情况基本上从1984年到2003年为一个20年周期，1984年至1997年为前二段，是上升期，中间会有些调整，但总体向上。1997年至2003年为第三段，可以这么说，香港楼市价格在2003年见底，与高峰(1997年)相比，下调近七成。由此观之，目前香港的楼市是在另一个20年周期的前二段，的确香港楼市价格从2004年开始便稳健回升，其中在2009年初因美国金融海啸而有所调整，过后便如芝麻开花一样，节节高。上个月香港特区首长就指出，过去30个月，香港楼价平均每个月(不是每年!)增长了约2%。
新加坡的情况也不例外，我不知道过去30个月有没有每个月以平均2%增长，但是，私人楼宇及政府组屋的价格不断上升是不争的事实。
资金欠缺稳健回笼
由于这4万亿人民币，中国的经济出现过热，楼市价格也出现泡沫，去年中国不得不开始筑池蓄水，逐步将这4万亿人民币稳定有序的抽出银行体系，以目前情况来看，用以筑池蓄水的工具，银行体系中的各银行存款储备金率应该还会再上调多三次。
由于4万亿人民币是特殊因素，我们有必要考虑中国的货币政策动向。简单来说，中国的货币政策声明用词据说是分为五个档次，从紧/适度从紧/稳健/适度宽松/宽松。2010年前三季，货币政策声明主调是“适度宽松”，副调是“增强调控的针对性与灵活性”，故其间并没有加息，第四季声明主调改为“稳健”，副调是“增强金融调控的针对性，灵活性及有效性”，故过去三季除了提高银行存款储备金率外，平均每二个月加一次息，本周二的货币政策声明主调维持“稳健”，但副调是“把握政策的稳定性，针对性及灵活性”，与上一次比，多了稳定性，少了有效性。
换句话说，4万亿人民币的回笼已近尾声，接着下来主要货币政策工具将会是加息，果然没几天就加息0.25%。
过去30个月到底有什么原因令亚洲二大金融中心的楼价几乎失控，资产泡沫形成?简单的说，除了基本的经济因素外，有一点就是中国在美国金融海啸出现时，应美国之求，实行了量化宽松货币政策，注入4万亿人民币(7586亿新元)去振兴经济，当时亚洲的总体情况其实是不错的，这4万亿人民币就有如火上加油，当然这是事后孔明的说法。
由于量化宽松政策下造成资金泛滥，热钱得寻找出路，这也就可以解释为什么亚洲的金融中心楼价只升不跌。
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