中介占领二三线城市住楼盘上演房地产界的悲喜剧
2011-11-16 来源：中国经济周刊 编辑：乔铭
截至目前，北京二手房中介已关闭门店1000家左右，为三年来最多。据机构统计，北京二手门店已经连续7个月关店百家以上。全行业共有3000家门店关闭，约5万名经纪人失业。在产业链中话语权相对弱小的房地产代理销售机构，已经“不约而同”地游说房地产商降价。他们或许才是最先撑不住的人。
房地产代理机构，俗称代理行，直白点说，就是在售楼处里卖房子的人以及为开发商做营销策划的专业公司。伟业我爱我家房地产集团副总裁胡景晖向记者表示：“现在代理行确实过得比较困难。在现在这个市场状况下，代理行都不约而同地一致劝说开发商降价。”
伟业我爱我家集团在2010年由负责新房代理销售的伟业顾问和负责二手房代理业务的我爱我家公司组合而成。胡景晖认为，代理行在整个行业中的话语权较小，很难说服开发商降价。“但是在这样的市场行情下，代理机构依旧不断向开发商传达降价的信息。”
房产代理公司面临困境
如同开发商一样，一些有能力进行战略转移的代理行，开始不断向不限购的二三线城市布局。上述匿名代理行高层告诉记者：“代理行的销售模式和销售手段再多也离不开交易量这个关键。”要想拿到成交量，代理行的老板们就必须占领二三线城市。
如同负责代理交易的二手房地产中介公司，代理行必须依靠交易量提取佣金或分段提成来实现利润的产生。“开发商是资金为王，现金为王;而代理行则是交易量为王。没有交易量，代理行就不能长期生存。”上述业者胡景晖说。
10月10日，世联地产股价曾出现短期暴跌现象。而一些媒体则撰文猜测，股价暴跌是因为世联地产2011年或出现业绩大幅下滑。世联地产则发布业绩修正公告解释称，前三季度净利润同比下降的原因是，一方面，由于限购和限贷政策拉长了完成房屋买卖的时间跨度，使得公司已实现的代理销售额确认为代理结算业务收入的速度变慢;另一方面，由于公司经营规模的扩大，成本费用的增长速度快于营业收入的增长速度。
但是上述世联地产高管甘伟则认为：“2011年年末世联地产的销售额或许将出现一定增长。一线城市市场销售可能不会增长，但是我们前期布局二三线市场将贡献一定的销售业绩。同比增长率能达到两位数。”
去二三线城市，不仅仅是世联地产的应急之道。一些代理行为了弥补销售业绩的低落，不断开拓新市场。“但是短期内在新市场建立团队和分公司并不是那么容易的事情。很多企业由于水土不服，团队不够稳定，个别企业还没站稳脚跟就退回去了。”甘伟说，每个城市都有自己不一样的情况，有的需要重新组建团队，有的则需要兼并重组。
比如，在四川成都以及重庆一带，活跃着众多当地的房地产代理行。2011年初，成都本土代理行就迎来了各大全国性代理行的一轮冲击。世联地产和思源经纪更是以收购本地代理行的方式强势入侵蓉城。当地代理行因为更了解本地购房者的心理预期，富有亲和力的策划和灵巧的营销，不退反进，不断巩固自身市场地位。这让一些代理机构很难站稳脚跟，甚至无功而返。
二三线城市受中介纠缠
据业内人士介绍，目前在二线中部城市，一个即将开盘的项目会被数家代理行所“纠缠”，僧多粥少的困境让代理行难以饱腹。而在武汉和长沙市场，当地代理机构的市场份额基本已被一线代理行挤压殆尽。
有评论认为，全国房价下跌周期目前只是开始，对代理行业的销售和业绩影响，未来将更加明显。尤其是第四季度，代理行业的“冬天”将直接导致部分巨头出现全年净利润亏损。
“对于房地产销售市场来说，年底本身就是淡季。在此基础上，调控政策也持续不变，那么直接负责销售的代理行肯定会更加为难。”上述匿名代理行人士预计，年末开发商降价销售快速回笼资金，这会让市场加速接近房价拐点。“降价是众望所归。”
世联地产全国大客户管理部总经理甘伟向记者置评称：“代理行只能将目前的市场状况反馈给开发商，告诉他们现在市场竞争有多么激烈，以及业绩出现怎样的下滑。但是他们不会因为代理行的劝说而降价。降不降价还是由资金链说了算。”
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