资金将成为1000万套保障房难以完工的实质门槛
2011-12-02 来源：中国经营报 编辑：狄海霞
2011年不仅是调控高位运行的一年，也是保障房建设最为猛烈的一年。政府强调全国1000万套任务在2012年的完工率。由于保障房中的公租房比重逐步提升，政府怎样利用社会资源进行保障房建设以及其对分配方式的影响，将对楼市产生潜移默化的影响。
至2010年年底中央政府确定2011年保障性住房3500万套建设计划时，公租房已经成为必须建设的品类，在绝大部分地方政府上报实施的建设计划中，公租房多占有50%以上的比例。而国务院也通过下发《公共租赁住房管理办法》明确，公租房以租赁方式对应保人群进行住房保障。
2012年可能下调另外1000万套保障房的建设任务，但记者了解到，专门针对城镇中“夹心层”住房需求而设计的公租房，于2009年肇始于福建厦门。当年，住建部部长姜伟新在对厦门住房保障进行调研时，对于公租房这一住房保障的新品类给予了高度认可，并要求在全国范围内逐步推广。
然而，租赁的方式对地方政府提出了很高的资金投入要求。“以前地方政府主要是负担廉租住房的资金投入，廉租房的保障覆盖只是集中于城镇低保家庭，这部分总量实际不大，加上中央财政的转移支付，地方财政基本能够负担。但是公租房的量很大，中央财政没有直接的转移支付，地方财政的压力很大，所以就有地方政府通过向特定人出售公租房，来解决资金的问题。”中国房地产学会会长陈国强告诉记者。
记者了解到，对于出售公租房的做法，住建部也将予以分类区别。例如，北京市所谓的公租房使用一定年限后，进行出售的做法，实际上是通过政府先行回购公租房，然后将公租房转为限价商品房，按照当时的市场价格进行相应折算，而后出售给符合限价商品房供应条件的人群。
“这种方式实际上是将公租房转为限价商品房之后才销售，之间存在一个回购的环节，卖的是限价商品房。”住建部一位专家向记者表示，“东部大型城市的财力比较充裕，房地产市场也比较发达，通过配建回购的模式，可以解决资金时间差的问题。但中小城市财力有限，直接出售的问题是存在的，纠正，就是纠正这部分内容。”
记者了解到，银监会目前已经拟定了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，该《通知》对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持。
直接出售公租房的根源，实际在于地方财政面对大量公租房建设、开发的力不从心。而目前，住建部已经协调人民银行、国家发展改革委对公租房的建设、运营、管理予以金融支持。“下一步，银行方面应该会尝试以银团贷款的方式，合规、合理地引导信贷资金进入保障房，尤其是公租房的开发建设领域。”接近住建部的上述权威人士称。
同时，中国房地产协会一位负责人告诉记者，目前中房协已经开始筹划对地方政府就保障房，特别是产权持有类型的保障房品类进行金融创新的知识培训，其中就包括以房地产信托投资基金的方式，建立持有型产权保障房的融资渠道，“这样，地方政府的投入，就仅仅是收益部分由财政提供的贴息，整个投入规模要小很多。”中房协这位负责人告诉记者。
此外，也有专家提出，由于按照国务院先行的住房保障管理体制，对于产权持有类型的廉租房、公租房系进行归并管理，因此，可以将正在修订的《住房公积金管理条例》中，公积金增值收益部分，用于廉租房短期贷款的政策许可范围，拓展到公租房领域，从而增加资金的来源渠道。
但是，对这一途径，住建部官员表示面临较大的问题，“这涉及到法律规章修订的问题，毕竟公积金是公众共同缴存的一个基金，如何使用，是比较敏感的问题，而且，公租房的建设总量要比廉租房大很多，这意味着，这是更大的一笔资金使用，这就是很敏感的问题，从现在看可能性不大。”他说。
从中长期来看，调控有可能转向住宅供应制度建设，一方面是限购令向合理制定房产税转变，地方政府通过房产税来替代原先土地财政的部分收益;另一方面是保障房的建设和分配进一步完善，追求开工率导致“挖坑待建”可能向追求完工率转变。
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