部分楼盘降价仅是噱头未来房价或全面进行下调
2012-03-21 来源：南方日报 编辑：韩轩
2011年广州市住宅租赁市场继续保持平稳发展态势，经过地产中介促成的住宅租赁成交量比2010年增加13.2%。根据满堂红地产的成交数据，2011年广州各区二手住宅(不含南沙)平均租金为36.2元/平方米，同比上涨11.4%。
为何房租涨得这么快?专家指出，除了受物价上涨拉动的影响外，随着宏观调控的逐步深入，包括贷款难度的增加、二套房贷首付比例的提高、税费增加等因素，令许多准买家被迫延迟购房计划，改以租房方式作为过渡，使以往从租赁市场到买卖市场的正常住房需求流转出现阻滞，客观上增加了租赁市场的需求总量。
此外，广州市内城中村改造项目持续，大量城中村租客和应届大学毕业生陆续加入重新找房租住的行列，刺激中低端租赁房源的租金水平上涨，带动总体租金水平相应提高。
《蓝皮书》预测，由于住宅租金的涨幅一直远远落后于楼价的涨幅，住宅租金在2012年仍旧有继续“补涨”的空间，预计同比涨幅在10%以内，考虑到结构性因素，这种涨幅属于正常的范围。“从目前物价水平和外地来穗人口数量的增长速度推算，未来一年住宅租金不会有大幅下跌，但不排除个别月份因需求量缩减而出现租金略微回调。”
对于2012年的楼市走势，《蓝皮书》给出这样的答案：
核心区域让利降价空间有限。如环市东板块、上下九—康王路板块、天河北板块等区域由于在售的一手楼盘极为有限，地理位置优越，市场需求仍旧充足，开发商态度也相对强硬，有的降价仅是噱头，有的虽号称大幅度优惠，但实际让利有限，而且一旦完成相应任务，优惠马上取消，价格松动楼盘并不多见。
外围热点居住区域渐显下行态势。例如芳村板块、金沙洲板块、花都板块和番禺板块等区域或者目前供应楼盘不少，或是接下来将有多个新盘推出，开发商之间的竞争比较激烈，完成业绩以及回笼资金的压力也较大，打折力度较核心地段楼盘有所加强。随着新货的不断上市以及在建项目陆续开工，开发企业的销售压力将会越来越大，价格的下行速度和程度也将领先于核心区域。
未来发展潜力较大且存在明显利好因素的区域降价意图并不明显。如珠江新城板块、白云新城板块等区域，开发商均放眼于该区域未来的发展潜力而不愿大幅度降价，推出的“特价单位”仅仅是噱头，未来利好因素带来的良好预期是这些区域降价有限的主要原因。
《蓝皮书》指出，由于各区域在供货量、地段、楼盘品质等方面差异明显，不同区域的楼价下调区间将有较大差别，限购范围内的外围热点区域住宅或首当其冲。
《蓝皮书》分析，从广州市的情况来看，当初出台“限购令”时并没有设定期限，在全国调控政策不放松的背景下，广州限购松绑的可能性微乎其微。《蓝皮书》指出，对于目前实行限购的广州10区来说，特别是中心6区，其可供出让的土地已经越来越少，一手住宅的开发也逐渐转移到外围区域，限购对广州市产生影响较大的区域主要是番禺、花都、南沙、萝岗四区，此四区的一手住宅市场未来将主要以刚需购房者为主。
而从化、增城两市由于未纳入限购范围，投资需求或将进一步向这些地区转移。广州市不同类型购房者或将会形成明显的地理区分。
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