广州房价上涨慢 四季度成交均价上涨有压力
2012-10-25 来源：0352房网 编辑：木木
2012年前三季度广州楼市"旺季不旺淡季不淡"，成交面积732.2万㎡，同比涨15.15%，环比涨20.58%;成交均价12079元/㎡，同比涨4%，环比涨5.7%。另外，前三季度全市库存量高达112482套，开发商或持续"上量"，但部分大型房企年度计划完成率已超八成，四季度成交均价上涨有压力。有分析人士表示，在一线城市中，广州房价上涨相对较慢，从楼市库存和销售比值来看，预计四季度房价反弹压力大 。
实际上，公开资料显示，调控两年，广州住宅均价约上涨约1400-2000元/平方米。对此，中原地产市场研究总监张大伟表示，这一数据相对比较符合实际。张大伟进一步表示，广州住宅均价上涨速度相对缓慢。预计广州楼市房价反弹压力将会比其他一线城市大一些。
中国房地产指数系统百城价格指数调查数据中，2010年9月广州住宅均价为14054元/平方米，位列第6位;而2012年9月广州则以15442元/平方米的住宅均价排在第6位。由此来看，调控两年，楼市金九期间，广州住宅均价同比约上涨1388元/平方米。除此之外，另有资料显示，从2002年至2011年的10年间，广州房价从4143元/平方米上升至13401元/平方米，涨幅高达223%。其中，限购两年内，2011年和2010年几近持平，房价都在1.3万元/平方米的水平线上;而相比2011年，2012年房价则多在1.3万-1.4万元/平方米的幅度。上述资料还显示，从2010年8月份至今，广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间震荡。对此，张宏伟向记者表示，广州房价波动确实比较小。如果考虑CPI和收入因素，事实上这比2009-2010的房价可能是停涨甚至下降，从这一角度看，调控政策确实起到了非常重要的作用。
值得注意的是，10月23日，广州市房协和世联地产在一次研讨会上宣布，目前广州库存还有11.2万套仍处于高位，尤其是库存结构性问题突出，部分区域的库存甚至远超警戒线，并且单套库存面积走高，大户型产品库存攀升。
对此，链家地产市场研究部张絮表示，楼市调控确实是一些投资性需求被挤出，市场逐渐转变为刚性需求及改善性需求为主导。而广州市房协秘书长许国碧则表示，改善型需求正接替刚需型入市，并有可能成为楼市成交主力，但在多重调控压力下，改善型需求不可能掀起楼市热潮。
据广东省统计局最新公布的数据显示，今年前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，虽然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分别收窄9.4个和17.6个百分点。同时，受房价攀升影响，同期广东商品房销售额4147.91亿元，增长0.6%，已呈现正增长，其增幅比上半年和一季度分别提高8.0个和23.5个百分点。 值得一提的是，广州限购两年，从开发商角度来看，项目销售速度放缓，资金周转困难，资金链较为紧张。此外，房企为了提高销售业绩而采取让步价格的营销策略，这也就意味着利润率降低。 对此，不禁有市场人士质疑，房企会不会因此提价保利?张宏伟表示，房企在注重跑量的同时，在未来通过多元化手段降低成本提升利润率确实显得非常关键。
不过，广州实际上还在收窄调控政策，包括广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，再加上上楼市库存仍旧处在高位，因此多位分析人士表示，广州楼市因此不存在房价大幅反弹的可能性。
对于后期楼市的预测，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，临近年底，随着各大房企销售压力的增加，降价走量无疑将成为越来越多开发商的必然选择，房价的僵局也有望被打破，广大购房人也将迎来不错的购房良机，可以适时出手。但是也提醒广大购房者，今年年底明年年初的房价虽然会有小幅回落，但大幅下跌的可能性很小，所以不要因为一味的等待房价大跌而错失购房的好时机。顾云昌也表示，“在严厉的宏观调控总用下，楼市达到了一个新的平衡点，房价下降的动力不足，强烈反弹的可能也没有。”
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