上海11月商品住宅成交量创年内第二高
2012-12-11 来源：0352房网 编辑：木木
上海2012年年末央行的贷款额度相较往年同期明显宽松，明年起首套房基本都可以获得八五折的利率优惠，随着“刚需”购房者的积极入市，使得上海楼市出现了回暖态势。相关机构发布的数据显示，上海11月商品住宅成交量为98.15万平方米，创年内第二高，距今年6月份创下的102万平方米的峰值仅一步之遥。相比去年11月49.13万平方米的惨淡成交，上海楼市11月的成交量同比大涨近100%。在价格方面，21776元/平方米的均价延续了最近三个月的稳定趋势。11月的成交多集中在嘉定、闵行、南汇等外围区域，全市单价2万元/平方米以下商品住宅成交面积占到全市成交总面积的60%以上，高于今年58.4%的平均水平。
上周末(12月8日-12月9日)，嘉定两个新楼盘同时开盘，首日销售量都超过三成。其中某楼盘单价一万七左右，比周边同等楼盘便宜不少，现场还进行摇号售楼，吸引大量的刚需购房者排队购房。除了该楼盘在年末主动“以价换量”，销售火爆的另一个重要因素是，购房者有望获得明年起放款的“八五折”优惠首套房贷利率。据了解，年末各大银行信贷额度基本用完，并收紧个人住房贷款。目前，上海的首套房贷利率基本都在基准利率的九折到九五折。由于银行贷款投放额度“先松后紧”(前半年较后年半放贷额度宽松)，且银行放款需2个月左右的时间，八五折的房贷利率优惠，最快要到明年初才能发放。今年7月，央行将5年期以上贷款的利率再次下调到6.55%。对于部分存量房贷客户来说，两次降息利好将从明年1月1日开始兑现，贷款利率将从目前7.05%直接降至6.55%，下调0.5个百分点。
福美来不动产大宁店高级物业顾问王卫锋表示，由于上海一手房在11月份的销售很好，房地产商销售任务大都已完成，最近开盘的楼盘较少，且每年年末都是刚需房需求的高峰期，上海楼市的翘尾现象即将显现。中原地产区域经理宁泽青则表示，每年11月至次年3、4月都是买房高峰期，刚需房的需求虽然上涨，但目前上海楼市比较平稳，翘尾现象将不会太过明显。“房价今年稳住了，受政府调控政策制约，上海年底和明年的楼市不会降，也不会涨太多，总体平稳。”一家地产中介如此评价道。
“减负存量房贷月供会让一手房成交量放大，而且明年八五折首套房贷优惠，也将吸引上海的刚需在年末和明年初集中入市。”上海楼市专家凌嘉琪解读道，上海楼市今年可谓“暖冬”气象，加上不少“改善型”购房者提前下手入市，助推上海楼市回暖，“但目前总体来说，观望气氛依旧。”据统计，上海楼市11月的单月销售面积突破100万平米，创下年度销售新高。多数业内人士认为，从12月的情况看来，上海楼市在“年末翘尾”的影响下，“暖冬”气象将延续到明年初。
时至年终岁末，上海楼市新增供应大幅减少，以往推盘量较大的外环外区域，如浦东唐镇、周浦目前降价促销房源已为数不多，就算嘉定、宝山等供应较大的区块，促销力度也大幅缩小。很多开发商年度指标基本完成，并无加推打算，年末销售立足慢慢消化现有房源。这种供应结构的变化，导致上海目前100平方米以下的刚需公寓产品，去化周期快速缩短至5.7个月，变相造成了一定的市场紧张氛围，导致原本持有观望态度的刚需客群提前入市，促成新房市场回暖。
截至12月初的上海市新建住宅库存面积仍然超过1000万平方米，库存套数也在7.2万套以上，还处于近期高位，市场去化压力未见实质性改善。只不过步入12月之后，市场重心已经放在年终业绩盘点和明年的筹划布局上。除去个别项目冲刺营销可能带来一些看点之外，上海楼市的2012不会有末日终结的戏码，2013或许会迎来淬炼升级后的新生。
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