中国房地产研究会顾云昌解读2013地产走势

2013-02-04 来源：0352房网编辑：优等心

摘要：房地产“白银时代”的三个特点是：竞争加剧、洗牌加快、利润渐薄，这有利于房地产市场告别野蛮增长，逐步走向成熟。我认为中国房地产市场已经实现软着陆，2013年的楼市要好于2012年。

中央经济工作会议是贯彻十八大精神的一个会议，对房地产实际上是两句话，就是“两个继续”，继续坚持房地产市场调控;坚持发展保障房，特别要加快棚户区的改造。十八大总的精神对房地产行业就是四个字“住有所居”。当然，关于生态文明、美丽中国、绿色家园都是十八大的精神。在这样的情况下，看看2012年的楼市和2013年的楼市。讲两方面：一是关于市场的表现;二是关于房价的看法，请大家参考。

第一，关于市场的表现。

2012年的房地产市场讲两个数据，从房地产的交易量、交易额、交易面积说，在2012年初是同比下降18—20%，到年中的时候同比下降10—11%，到11月份同比上升2.4%的交易面积和9.1%的交易额。可以看出，房地产市场由低迷转向回暖，转折点是年中。也就是说，尽管现在还没有发布最后的数据，但是我估计全年的交易量同比上升4—5%，交易额同比上升10%左右是必然的。这和2011年的情况差不多，销售面积的上升低于过去10来年的平均水平，过去10来年平均16%，今年大概10%，交易面积大概在4—5%。可以看出房地产市场已经回稳。我认为中国房地产市场已经实现软着陆。

软着陆的标志就是没有出现大起大落，平缓的下降，中国房地产市场的软着陆对于中国整个经济的软着陆打下了好的基础。因为有人担心中国的经济会硬着陆，而且现任的总书记在去年的时候多次讲到中国经济不能出现硬着陆，也不会出现硬着陆，实际上他的意思就是千万不能出现硬着陆。现在看来，中国经济有望实现软着陆，从整个宏观经济看，四季度已经起稳，正在出现回升。许多经济学家对明年的经济，无论是GDP还是各项指标，都认为2013年要比2012年好。我个人判断，2013年的楼市要好于2012年。

在这样的交易量变化当中，我们发现了房价的变化。从两年多前的2010年4月份开始，“两限”正式出台以后，房地产市场的交易量和房地产价格一样，从快速上涨到慢速上涨，一直到下降。中国房价的下降的转折点出现在2011年的9月份。2011年9月份全国的平均房价开始出现环比的下滑，连续下滑了9个月，到2012年6月份出现了止跌回稳。从6月开始到现在为止，房价一路在上升，但是这个上升很温和，是环比上升。从国家统计局的数字看，70多个城市同比还是下降的，但是从实际的销售量来计算，房价已经上升了，因为销售额同比上升9.1%，销售面积同比上升2.4%，显然房价在上升。也就是说，房价总体上已经往上走了，这当中看出一个问题，其实2012年大家很纠结，因为中央提出来要控房价，实际上有一些高层领导，比如说总理心目当中希望房价下降，因为他在一定场合讲过，房价下降是中国政府的坚定政策。当然一些主流媒体没报道，凤凰网报道了。最后的结果全年的房价没有下降，而是上升了。宏观经济层面又希望是稳增长，因为国内外的环境，出口增长大幅度放缓，消费增长幅度不可能有很大的上升，所以要保持稳增长就出台了一系列的政策，特别是货币政策，增加流动性、放松流动性、降低利率、降低准备金率，这些政策都是增加流动性，来促使经济的增长。真正要降房价，又稳增长，这是不可调的矛盾。因为房地产市场有一个规律，当房价下降的时候就意味着销售量下降，销售量下降就意味着投资下降，因为开发商预期不好就不投资了。投资下降就意味着开发商买地下降，地方财政就会下降，GDP下降。房地产市场出现了特别严重的下滑，还要稳增长是不可能的。经济要稳增长，作为重要支柱产业的房地产也必须要稳增长。实践证明，要使中国经济稳增长，在中国现在的情况下，房地产必须稳中求进。当然，最后结果可以说在这样的博弈当中达到了基本的平衡，既实现了稳增长，房地产也没出现大起大落，出现了软着陆。所以，从这个角度判断，现在的房地产市场情况还应该是满意的。如果出现房地产下滑，经济下滑，房价控制不住老百姓的意见也会很大。

房地产市场的情况下来总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳增长的情况下达到基本的统一。我们发展这一轮调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。

第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。大家已经看到，前一段时间北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量上来了，房价开始往上走了。你不说还好，你一说，大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存不足了。

第二个反差是土地市场跟房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商买地11月底同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长还要到今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整？是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，温家宝总理不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控我希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。

2013年的市场应该还是相对稳定的市场，出现大幅度反弹的可能性不大。任志强讲过，3月份全国房价要暴涨，后来他又跟我修正了说法，他说什么叫暴涨?房价比收入快就是暴涨，另外，他这么说是为了提醒政府应该加强土地供应。房地产市场的房价是由供求关系决定的，一方面是需求，一方面是供应。为什么过去几年房价上涨很快？

（责任编辑：0352房网）