楼市调控市场主导切换现端倪 转轨≠政策放松
2013-06-08 来源：中国证券报 编辑：李建霞
摘要：近期土地市场火热，折射出开发商对未来行政调控手段退出、享受城镇化“盛宴”的乐观预期。调控转轨不能误解为调控放松，恰恰相反，着眼于楼市短期稳定的周期性政策应保持稳定，以防止房价脱缰式的上涨，保障市场环境的平稳，为调控模式的成功切换护航。
近期土地市场火热，折射出开发商对未来行政调控手段退出、享受城镇化“盛宴”的乐观预期。应当承认，楼市调控模式从行政主导向市场主导切换已显现端倪，但需要警惕的是，调控转轨不可能朝发夕至，更不等于政策放松。事实上，转轨成功更需既有政策的护航和市场环境的平稳。
楼市调控转轨的预期是近期土地市场和新房市场升温的主要原因。现行的楼市调控模式是行政主导，突出表现在限购、限价、限贷的“三限”上。这种行政主导的模式对于短期内抑制房地产泡沫放大有一定效果，但也遭遇了“越调越涨”、假结婚、假离婚怪相丛生的尴尬。目前经济结构调整步入“深水区”，新型城镇化建设强调去房产化，政府简政放权、推动职能转变，楼市调控模式向市场主导型转轨显得更为迫切和必要。
多种迹象显示楼市调控步入转轨时期。从今年3月以来的国务院常务会议和高层表态来看，房地产调控言之甚少，提及时主要强调两方面内容：一是保障房建设，强调加快落实建设任务，健全分配制度，推进公租房、廉租房并轨;二是加快建立房地产稳定健康发展的长效机制。房产税改革试点下半年可能会有实质动作，此项改革被视为楼市调控模式加速向市场主导切换的风向标。可以预期，市场主导的调控模式将以保障房为核心，以保有环节征税为抓手。
调控转轨不能误解为调控放松，恰恰相反，着眼于楼市短期稳定的周期性政策应保持稳定，以防止房价脱缰式的上涨，保障市场环境的平稳，为调控模式的成功切换护航。历次房地产调控显示，行政主导的模式将重心放在抑需求上，在地方财税体系等长期制度改革未完成的情况下，如果匆匆放开“三限”，房价的报复性反弹恐难避免。
从目前的市场走势看，一线城市的楼市环境有脱离“平稳”状态的风险，而“平稳”状态是调控部门、开发商、购房者都能接受的市场环境。风险的直接表现就是抢地大战和房价上涨预期再度强化。公开资料显示，北京、上海、广州等地在5月份出现总价或单价“地王”，并且前5个月的土地出让收入逼近去年全年水平。部分热点区域地块楼面价短短1个月上涨近50%，超过两个月前的在售商品房价格。地价上涨强化了房价上涨预期，并与目前新房市场量价齐升的局面叠加，加剧一线城市楼市可能“不稳”的担忧。此外，不少地方对新型城镇化的认识仍未打破“造城运动”的思维，做大土地收入“蛋糕”的动力强劲。一些地方政府追求GDP增长的政绩观也尚未打破，舍不得房地产这个政绩工具，落实楼市调控政策不积极。
鉴于此，目前探讨行政调控的全面退出不合时宜，更可行的是在坚持市场逻辑的前提下，对既有政策进行完善和修正。例如，优化预售证管理，加大市场供给;强化闲置土地监管，重罚囤地行为。当然，更紧迫的是又好又快地推进房产税改革试点扩围，使其发挥楼市“稳定器”作用。
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