后两会时代的楼市四问

　　调控一年,2012年两会给了楼市更多的期待。两会后,政策会否放松?市场如何走向?降价会否继续?行业发展趋势?诸多疑问在楼市蔓延。

两会后，给了楼市更多的期待
 

　　近日,在观点城市论坛青岛站,中国房地产协会会长朱中一、中国城市研究所所长陈淮等专家学者分别就以上问题给出答案。

　　关于政策

　　猜想：限购会否放松？

　　专家：限购不放松地方可微调

　　基于房价尚未到合理价位的判断,中房协会长朱中一表示,政策一定是不动摇不放松。放松将造成混乱,不利于房地产行业的健康持续发展。

　　他认为,调控的方向是正确的,房地产主要解决老百姓住的问题,而非炒的问题。目前抑制投机的目的基本达成,限购在上涨过快、房价过高的地区起到了很好的抑制作用。“限购没有排斥你改善型的需求——你有了一套房子的还可以买,但是有了两套房子的,你需要收下手”。朱中一谈到。

　　政策的不放松、不动摇,是不是说明政策一点不能动?去年末到今年初,部分城市进行了政策微调,有的涉及到限购问题,有些涉及到减少税收的问题。朱中一表示,“普通住房的价格标准,因为是前几年制定的,这几年确实变化很大,肯定要调整。另外,住房公积金购买的问题,这些问题或放宽或微调,实际上今年政府是支持的,甚至是认可的,政策实际上也在微调。

　　海尔地产董事长卢铿也佐证了政策的松动:“楼市政策正在松动,比如说银根正在松动。我估计今年可能还有40%左右的成本下调。然后地价也逐渐回归理性,地方政府已经开始做微调,普通住宅的标准也正在做改变”。对于楼市前景,他认为无须过度悲观。#p#副标题#e#

　　关于市场

　　猜想：房地产市场会否触底反弹?

　　专家：楼市将回归常态

　　中国城乡建设经济研究所所长、著名学者陈淮认为,房地产的四个时代已经过去。第一,依靠超低利率、过度便宜的货币供给、过度宽松的货币政策的那个时代过去了。第二,依靠于恐慌性需求、过度占用资源需求、为卖而买的需求支持市场景气的那个时代过去了。第三,依靠不断涨价才能活着,才有钱赚的那个时代过去了。第四,无风险的投资、无风险的赚钱,风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者的那个时代过去了,开发商可能要面对一个高风险、高透支的时代。

　　市场会进行常态回归,什么是常态?陈淮用了一个很有意思的比喻:结婚、谈恋爱、度蜜月,这个周期大家很兴奋,大家如胶似漆,每天上班发十条短信,那个时代过了,结了婚的时代,有分歧有争吵,那叫常态。

　　他解释,首先,自住性需求是市场常态。在未来的5—20年周期内,满足自身居住这种需求,将成为市场的主体,将成为影响供求关系和价格变动的主导性因素。其次,适当放松货币的政策是市场常态,合理正常的通胀区间就应当是3%—5%,除了这个正常、良性、温和的通胀区间之外,当前,推动中国通货膨胀出现一些对我们不利、负面影响,因国内外因素明显存在。比如说欧债危机,美国政策,政治环境紧张对油价的影响,都可能成为通胀的因素。因此和这样一个可以预期的通胀水平相适应的货币政策,一定是比现在的货币环境更紧,而不是更松。再次,有涨有跌,有的地方涨有的地方跌、有时涨有时跌的房价变化将成为市场常态,房价理性回归也并非只跌不涨。最后,房价跟行业的竞争、消费者的选择才是常态。那些有枪就是草头王,十来个人七八支枪就能当开发商的时代已经过去了,开发商要准备面对在这个行业内进行残酷的淘汰。

　　关于房价

　　存疑：房价还有多大下降空间?

　　专家：中小、西部城市仍有合理上涨因素

　　“房地产暴利时代已经结束了,所以开发商一定要考虑到以合理价格促销。但是,房价区域性差异很大”。朱中一同时表示:“一些中小城市,中西部城市,房价确实比较低。随着一线房企业进入,质量提高,成本上升,确实有合理房价上涨因素的,我认为这是合理的”。

　　卢铿认为,房价下降空间不大。房价高是不争的事实,但这是客观、主观因素的综合结果。房地产已经被成本绑架了,而成本又被税收等因素绑架了,所以下降空间并不大。他认为,政策最重要的是稳住房价,而不是以大降房价为目的。他建议,高端房应该彻底市场化,因为该类房源即使降到70%以上,一般老百姓还是不能接受。

　　高端房的放开,可以为政府积累大量的资源,用这些资源来搞地方基本建设。中端房用减税的策略,补贴房地产企业,解决百姓的刚性需求。保障房应该是政府出资,而非开发商用配建的方式来承担。#p#副标题#e#

　　行业趋势

　　存疑：房地产业未来发展前景如何?

　　专家：短期,机构性调整,长期,20年黄金期

　　高和资本董事长苏鑫表示,今年的货币政策放松,但是很少会流到房地产。所以,2012年房地产结构性调整不可避免。

　　从城市纬度来看,一线城市核心区域的房价,抗跌性还是比较强的,二线城市的风险在加剧。因为以前二线城市这几年大家涨得都很快,甚至整个城市都发展非常好。三线城市,其风险不大,前提是对刚性需求的金融政策到位。

　　从房企的纬度分析,品牌公司一定要走复合地产的道路,之前的房企大多靠囤地挣钱,给自己积蓄发展力量。目前想在政策上再得到支持,必须要给地方提供税收,所以复合地产、旅游地产才能得到资源的支持和匹配。中等企业一定要走专业化的战略,小企业在这次洗牌过程当中可能要离开这个行业,但是他们还可以在行业里分享利润,变成专业的投资人。

　　从物业类型的纬度分析。进行商业地产开发,靠后期运营来实现盈利成为共识。住宅去投资化是一种趋势,不允许作为投资,把住宅作为消费品来看待。如果是消费品,我们对照美国来看,美国住宅是消费品的,它的100年数据统计,去掉通胀因素,每一年的涨幅不超过0.6%。#p#分页标题#e#

　　卢铿则对房地产未来前景看好,支撑中国楼市未来发展持续向好的因素还有很多,大都市群核心会有很强的聚集效应,然后促进大迁徙;城乡二元的户籍政策会改变、计划生育政策也在修订、政策回归理性、土地政策在改良、地价、房价都在回归理性、财富的分配、趋于合理等等。单从城市化来看,现在我们人口城市化率大概是51.27%,非常低。按照发达国家标准为70%,所以每年一个点,应该还有20年,这是中国的城市化发展不可阻挡的状态。