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购房者由观望“商品房”转向“等待“保障房”

发布时间:2011-06-08  来源:0352房网  编辑:狄海霞

  摘要:企事业单位可以自建保障房政策出台后,北京戴德梁行商铺部张治波先生告诉记者,此项政策的颁布对山西地产市场来说,无疑是一枚重磅炸弹,因此《新政执行细则》如何出台,无疑成为政策的核心所在!


       0352fang网讯:由于我国目前社会保障性体系尚不完善,很多在私企打工者,工资收入低、无固定保障,加之保险等各项福利待遇不健全,他们即无经济实力购买商品房,又无机会购买保障房,新政出台,无疑是望而兴叹,因此,“夹心层”群体目前状况很是无奈,让人担忧。

  何为“夹心层”?他认为在民营企业打工者、进城的农民工是夹心层的主要群体。他曾经提出多项调控政策对“夹心层”影响最大。高收入群体可以通过商品房实现自己的居住梦想,低收入群体有政府提供的低保金去维持生活。而夹心层呢,谁来关心?

  房建设土地政策有重大调整,企事业单位可以自建保障房。4月20日,记者从省住房和城乡建设厅、省国土资源厅证实了这一消息。新政策规定,在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下,我省允许各企事业单位利用存量土地,在依法变更为住宅用地用途后,建设保障性住房,解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题。据了解,山西省的保障房建设用地指标将由省国土资源厅在年度计划中单列,做到按点供应,实现应供尽供。

  企事业单位可以自建保障房政策出台后,北京戴德梁行商铺部张治波先生告诉记者,此项政策的颁布对山西房地产市场来说,无疑是一枚重磅炸弹,因此《新政执行细则》如何出台,无疑成为政策的核心所在!

  从市场反应来看——对以“住宅产品”为主导的开发商造成巨大影响,开发商未来的发展方向——商办、旅游、教育、工业地产。

  在一个高成本的商品房市场中,增加了一块“无土地成本”的保障性住房,对于追求企业利润最大化为目地的开发商而言,哪还有利可图?谁还去开发商品住宅?那么谁又将成为住宅市场新开发主体呢?一系列问题,毋庸置疑把“细则”出台推向了核心位置。

  目前市场经济中住宅的供应主体是商品房,出台的新政“企事业单位可自建保障性住房”,这种保障性住宅的成本构成,由“建安成本+开发税费”,两部分组成(注:大多数国企及事业单位存量土地为划拨用地),与前者相比,无疑减少了土地、营销、开发利润三块,从价格的成本构成上具有绝对优势。乍听起来无疑是平抑房价的“绝好”政策。其实,购房者心理预期对市场影响也很大。

  随着“国八条、限购令、贷款利率调高”等多项调控政策出台后,近期楼市成交量明显下滑,目前不少购房者已经选择了持币观望。加之,今天出台的“山西省新出台企事业单位可以自建保障房政策后”,很多购房者由观望或变为等待。与其观望商品房,不如等待自己所在企业自建住宅,毕竟在价格上有着绝对优势。

  从表象上看是起到了平抑房价的作用,但深层次的问题将不容小觑,1)企业的保障性住宅如何分配?2)企业的保障性住房如何定价?3)企业的保障房今后如何上市交易?4)原先通过贷款购得的商品房如何还贷?5)未来的保障房如何管理?等等一系列的深层次问题将会接踵而至。可想政策细则出台,对于政策本身意义非凡。

  张治波谈到政府出台企事业单位可以自建保障房政策略显过急,没有充分考虑到各方利益平衡,此项政策具体实施细则,目前尚不清楚,他认为自建保障房应该以中小户型为主,以解决企事业职工住房难问题,同时尽量考虑多方利益,满足不同阶层的住房需求,而不能采用“一刀切”的政策。

  同时,他建议已经拿地的开发商开发商,在充分了解政策走向和充分把握市场的前题下谨慎开发,首先做好客群定位分析,其次研究对应产品,以尽快回笼资金为上策;尚未动工的开发商,可以转向政策倾斜,政府支持的行业去谋求发展,如商办市场、旅游地产、教育地产、工业地产开发。

  当记者问到,企事业单位可以自建保障房政策会不会影响太原楼市的房价时,张治波说,目前还不能确定。他进一步分析道,房价涨不涨,关键看市场的供应结构,太原房地产市场房价关键取决于两个方面,一方面是开发商资金链,如果资金链充足,短期内不会降价;另一方面,需要看政府对于保障性住房政策的落实情况,政策落实是否到位、何时将保障性住宅推向市场,每年给予多少保障性住房用地指标,将是决定房价走势的决定性因素。

  未来房价是涨还是跌——关键要问“市场”和“市长”。购房者由观望“商品房”转向“等待“保障房”,居高不下的房价对于普通老百姓买房至今还是个观望的梦想。

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