一线城市土地市场近来堪称“哀鸿遍野”

2011-06-27 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　房价，土地市场一直是全面最关注的问题，绿城动作的大背景是全国主流地产巨头的一连串拿地计划，包括中海、万科、恒大在内的众多公司凭借较高的销售率，近期接连在二三线城市拿地，进而加快了整个行业规模扩张的步伐。同策咨询顾问研究总监张宏伟说，在这样的形势下，房企如果不扩张，就有被“洗牌”的危险。

　　根据一些房地产机构提供的数据，部分二三线城市的地块目前价格已经高过一线城市，此前浙江有多幅地块高溢价成交。一线城市和部分受限购令影响的二线城市土地收入锐减，和某些三线城市土地市场的火热形成强烈的反差，也让被限购城市松掉限购令“紧箍咒”的机会更为渺茫。

　　在新开盘销售率创造了比金融危机时期更低的新低后，绿城中国(03900,HK)仍在五、六月连续进行了一连串的扩张——今年5月底分别在宁波和沈阳各拿下一块商住地后，又于6月15日携手浙江民营资本拿下上海长风办公地块。在这前后，绿城还与滨江集团共同增资5年前合作拿下的杭州地王“杭汽发”的项目公司滨绿公司。

　　6月8日，对于沉寂了5个月之久的广州土地市场来说，是个不平常的日子。在这一天，一场空前规模的土地推介会将54宗共2.2平方公里的土地一口气推向市场，同时特别宣传推介了广州20个保障房项目以及3.37平方公里商品住房用地。

　　这场规模空前的土地推介会折射出的现实是，一线城市土地市场的萎靡已经让地方政府“坐立不安”。

　　记者根据中国指数研究院数据粗略统计，前5月广州实现土地出让金收入约62亿元，还不到广州本年度646.5亿元土地出让计划的10%。

　　今年前5月，北京共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成，但实际情况是，前5月北京成交的土地面积只有410.25万平方米，仅占年度计划住宅供地量的16.41%。

　　近日，关于“5年内30%房企将被淘汰出局”的预言在坊间被吵得沸沸扬扬，扰得人人自危。

　　一些业内分析指出，住房供应结构的“双轨制”会造成商品房市场的整体萎缩，部分中小房企或许根本没有生存的空间。

　　虽然一线城市下半年还会“热情”推地，但趋于“常态化”的住宅市场调控政策无疑会让开发商望而却步，如此一来，中小开发商很难在一线城市找到生存和发展的空间，被迫转向二三线城市已是大势所趋。

　　公开数据显示，北京、上海1~5月土地出让金分别同比下滑56%和37%，此外，全国128个城市的土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%。

　　从目前大型房企的土地储备情况来看，万科、恒大等新增土地储备大部分分布在二三线城市。此前，万科发布一季报时，万科董秘谭华杰表示，“万科新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。”恒大在5月报中也透露，公司在15个省区市的26个三线城市拥有在售项目，是进入三线城市最多的房企。虽然前5月土地市场交易整体比较萎靡，但二三线市场交易却相对活跃。

　　将上述两种情况对比不难发现，在一线城市拿地成本太高、销售情况不乐观，以及“限价限购”政策频频出台的情况下，去二三线城市拿地已经是众多房企“自保”的无奈选择。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，部分房企被淘汰不仅仅是调控政策常态化的结果，也是行业进行梳理和调整的必然要求。

　　但中原地产广州项目部经理黄韬指出，上述言论实际上有些“哗众取宠”。在他看来，房地产行业遭遇的困难是大小房企都必须面对的，若行业洗牌，被淘汰的企业或许与规模大小并无太大关联，倒是一些经营管理能力较弱的房企面临着较大风险。

　　不过，土地储备和资金一直是房企保持竞争力的最关键因素，从这个方面来看，业内的观点相对较为统一。

　　多数业内人士都认为，为了避免在洗牌中被淘汰，中小房企应“放下身段”，尽快规模化地降价促销以回笼资金。此外，对于一些有“野心”增强自身实力的中小房企来说，应把重点放到竞争尚未白热化的二三线城市乃至四线城市。

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