聂梅生：房地产市场调控已经迈入深水区

2011-06-21 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　国工商联房地产商会2011年夏季年会于6月17日上午在北京万豪酒店举行，本次会议主题是“创新·升级·转型”。

　　在主题演讲部分，我们听到了全国工商联房地产商会聂梅生会长四句简要形容了中国房地产当前的形势的精彩讲话：“第一，市场进入纠结，第二，调控进入深邃，第三，行业重新定位，第四，企业面临调整。”

　　5月份的数据已经发布了，可以看得出来，从资本来看，我一直认为这次2010年到2011年的房地产调控，为根本的原因还是2009年宽松的货币政策之下大量的资金进入房地产，流动性很强，我们先分析资本层面。应对当前5.5个CPI，继续收紧额货币政策，货币供应，5月当月人民币贷款同比少征了1000亿。从贷款，信贷和固定政策没有放款的现象，我们投资在高位，住宅投资是13000多亿，达到了37.8的增幅，相当的高。我们同期固定资产增幅高出了12个百分点，目前就是这样。国内贷款的增长，相对我们投资的增长太少了，同期增长的4.6%。外资这块大幅增长，增长了57.3%，外资226亿美元进来。

　　关于房地产出现的红字，就是个人按揭贷款只有3000多亿，下降8%，个人抵押贷款下降，一方面是限购政策的作用，同时也说明交易量的需求走弱，在下降。这种情况下房企的资金链紧张，从过去8%提升到现在的15%，这是当前的情况。我们房企民居资产负债达到71.36%，这是从资本层面进入了纠结。

　　第二方面看一下土地层面。住宅下滑了14%，土地出让金4月份从2000多亿下到了700多亿，土地出让金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，海口和大连下滑了81%和27%。说明土地层面也进入了一个纠结状况，开发商有投资的钱，就没有钱去买未来的地，如果未来的地不买供给就不能提高，这样房价供需又会出现反弹。开发商拿地使土地市场进入低迷，使地方政府财政收入减少，保障房计划的实施就会受阻，使住房的需求矛盾进一步加剧。

　　第三方面看市场，大家比较重视量和价的问题。5月份的房地产市场，应该说处在一个比较焦灼的状况。因为明天才发布统计局的数字，我们看一下研究院的数据，调控的结果已经体现，半数停止上涨，多数城市成交量出现增长，是这么一个态势。停止上涨的，甚至也有一些城市开始下降，大部分是限购的一线城市，但是二、三、四线城市的交易量都在上涨。

　　开发商放慢了开发速度，供需双方继续观望。现在已经是6月17号了，数据说的是5月份的，这个月的数据是怎么样的?我们看北京市的统计，北京6月新房二手房的成交量较5月份下调了12%和21%。

　　调控进入了深水区。什么是深水区?就是触及到制度问题，根本性的问题，就是一时半会调不了。比如土地制度，土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果仍然认为是开发商的涨价和黑白合同等等就不够了。

　　所以我认为调控进入深水区就是这样，铁三角之一就是买地的一方，去年开发企业落实土地面积4亿平方米，现在还有3亿平方米在那里，就吸入了买地的钱。现在开发的是去年、前年的还没有卖完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9万亿收完了。第三，就是拿到土地证以后，抵押了，银行也放了，形成了铁三角。如果3万亿不动，就是一个牢牢的锁定的底盘，动一家就牵动另外两家。开发商拿了地以后需要两年才能开发，两年以后土地才能变成产品进入市场，平抑房价，稳定房价。如果我们的土地出让制度不改变，难免会有反复，这是关于制度性。

　　另外是房产税。大家觉得应该房产税增加，其实没有那么简单，就看你用什么方式收房产税。如果美国模式，存量住宅都收1.5%的话，那每年就是相当大的数字，但是这个征收方式是不现实的。关于这件事情，我和美国的经济首席顾问谈过，给我很多启发。这些问题在于什么呢?不是说不能像美国那样收税，比如房改房是10万一套，现在涨到了400万，是按400万收还是按10万收?美国的首席经济学家告诉我应该按照400万收，我说是收不上来的，因为我没有钱付那么多，他说没有关系，可以向银行借，最后房子出手的时候再还银行，最后银行可以收回，这是美国的做法。但是我跟他说中国不可能这种向银行借钱交房产税，这是办不成的。他说为什么?就是当收土地出让金的时候，一次收了70年的租约，我把70年的租金都收了，现在要收房产税是一年一年往回收，除非70年的租金一年一年往回退，如果当时不是一次收就不会有现在的问题，房价也不会像这样了。如果当初把70年都一下收完了，怎么吐得出来?怎么向银行贷款。所以中国根本的问题，房产税的根本问题是原来涉及土地出让金的时候问题。这些问题不是短时能解决的，如果认为房产税是直接降低房价，这太短期了。怎么样建立一个合理的长效的税收机制，税制是非常重要的。

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