陈真诚：迪士尼主题概念的地产如迷如雾
2011-06-23 来源：0352房网 编辑：狄海霞
摘要：由于一些主题概念能够为楼盘提供卖点，为市场炒作提供题材，因此，从酒店地产到高尔夫地产、游艇地产，再到主题公园地产，大到奥运地产、世博地产，直到最新的迪士尼乐园地产，各种主题概念纷纷被挖掘出来加以炒作，各种主题概念地产纷纷登台亮相。一些新的概念成为人们的新宠。
迪士尼落沪消息公布之当日，上海拍卖的位于迪士尼项目附近的住宅和商业用地两块土地都疯狂溢价。住宅地块溢价率达264%，楼面价达1.4万元/平方米。商业用地比底价溢价427%，折合楼面价为1.6万元/平方米。有总结称，自从迪士尼可能落地的消息传出后，川沙的地价便直线上涨了10多倍。
伴随地价上涨的，是川沙及周边房价大涨。仅短短几天，川沙房价就上涨了近40%，从2004年初的每平方米约3000元一路飙升至2009年11月的约1.4万元，涨幅超300%。到2010年7月，涨到约1.6万元。二手房房价也大幅上涨，在2009年3月至10月间总体上涨超过30%。此外，酒店、商铺零售等商办类物业的价格预期，也都被拉高。
近年来，由于房地产持续高热，房价持续高速、大幅度上涨，而政府的调控一直不见成效，大幅拉升了房地产投资回报预期。由于一些主题概念能够为楼盘提供卖点，为市场炒作提供题材，因此，各种主题概念纷纷被挖掘出来加以炒作。从酒店地产到高尔夫地产、游艇地产，再到主题公园地产，大到奥运地产、世博地产，直到最新的迪士尼乐园地产，各种主题概念地产纷纷登台亮相。其中，由于迪士尼概念落地之时正值史房价疯涨的2009年，其前刚经历过房价高涨的2007年和政府救市的2008年，因此，迪士尼乐园这个主题概念地产，表现得尤为抢眼。
2009年11月4日上午，上海市人民政府新闻办公室授权宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。有研究报告预计，上海迪士尼，将从促进周边配套发展、带动GDP增加人均收入、住宅需求增加这三方面利好上海房地产市场，尤其将提升区域价值，形成投资增值效应，带动项目周边的地价、房价上涨。
如今，在不断加码的房地产调控下，房地产市场大势开始逆转，再加上过高的地价、房价造成了提前透支，从该区域的实际情况、目前的价位和政府调控决心、市场大势等来看，目前来看如一团迷雾，交织着真实和谎言，将来川沙板块房地产市场，不排除价格继续下调的可能。事实上，当时新“国十条”出台后一段时期，当时上海房地产市场出现过一段局部调整期间，川沙的房价就曾领跌。
诚然，迪士尼项目将会在一定程度上促使房地产升值，拉升房价预期。而且，确实带动了周边房价飚涨。这些都是真实的，都是值得肯定。但是，迪士尼对当地房价到底能有多大程度的拉升?迪士尼区域房价继续升值空间还有多高?是正空间还是负空间?政府调控最终会招致未来市场结果如何?其间不乏可质疑之处，本文作者陈真诚认为至少目前还难以下结论。甚至，可以说，之前过度被炒作渲染的升值论、迪士尼概念下的投资增值论中，很可能充满着谎言。
之所以这么说，其理由如下：
一是，此前房价已持续多年快速上涨，房市大势很可能步入大调整周期，至少不排除阶段性调整的可能。在市场大势下，迪士尼概念主题地产的房价，不可能独立于外，逆大势而行的可能性不大。
二是，尽管川沙引进迪士尼项目，会带动多方面的投资增加、环境改善及相关产业发展，但对居家所需要的交通、医疗、学校、生活性商业带来的改观有限，很难对房地产尤其商品房带来根本性的带动。据悉，迪士尼的谈判条件苛刻，周边的住宅和商业将远离迪士尼乐园。在香港，迪士尼周边鲜有住宅，迪士尼并没有带来房地产的火暴发展。在法国、日本等国，迪士尼建成多年后，并未在其周边掀起房地产开发热。迪士尼乐园落户上海前，有香港房地产专家称，上海迪士尼乐园不会带动周边房地产的发展，迪士尼周边的商品房由于繁华嘈杂而应该降价不是涨价。
三是，迪士尼将推动当地的城市建设投入，会在一定程度上提升人们对房价的预期，但对房地产市场的影响是间接的，而不是直接的。
四是，尽管迪斯尼对周边地价、房价会有一定影响，但影响不会太大。一旦利好出尽，地价、房价便没有了继续上涨的动力。
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