王超：房地产企业离崩溃永远只有18个月
2011-07-07 来源：中国建设报 编辑：狄海霞
已公布上半年业绩预告的38家上市房企中，有20家业绩下降或出现亏损。津滨发展(000897,股吧)净利润同比剧降384.19%，亏损或达亿元;鑫茂科技(000836,股吧)业绩下降282.29%;金地集团(600383,股吧)可能4年来首次出现中期业绩下降，坏消息接踵而至。
首当其冲的是销量增速下滑库存增加。1~5月份，全国商品房销售面积同比增速比去年同期下降13.42个百分点。一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比激增40%。
同时，房企融资难度和成本也越来越高。经济学家李稻葵指出，“由于很多金融机构资金比较紧张，贷款利率已经相当高。不是账面的利率，而是实际运用的利率很高”。
民间拆借、信托计划、私募基金等高成本或较高成本的社会融资行为日见增加。甚至出现拿出300万元资金也能成为房企座上宾的现象。
住房按揭贷款的应收账款问题也日益凸显。不止一次听到房企抱怨银行放款过慢，资金回笼周期拉长。
某跨地区开发企业负责人称，今年市场销售形势远远好过2008年，但银行按揭贷款的应收账款问题却非常严重，感觉比2008年更困难。
浓重的财务危机阴云笼罩着房地产开发企业。典型的企业财务危机正是由银行停贷或者回抽信贷导致企业现金断流而引起的。
众所周知，尽管我们正在努力走向市场经济，但金融资源基本上还是计划经济配置。在经济增长阶段，银行会大力鼓励企业贷款;一旦进入宏观调控，银行会立即釜底抽薪。这一轮调控也不例外。近期，银监会明确要求银行减少对房企的贷款，要求贷款一定要达到现金流全覆盖，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地。与银行的生意往来中，房企始终处于被动的弱势地位。
1~5月份，房地产企业自筹资金比例上升到38.61%，接近历史高点，国内信贷则降为历史低点。有专家认为，投资和融资趋势明显背离，开发商资金面不断恶化，很难支撑到市场反转。
这轮财务危机，几无可能像2008年那样一夜之间消弭于无形。“一定会出现相当规模的本质性重组，存留下来的房企在融资模式、开发模式、运营模式乃至产品模式方面都会发生重大变化。”
大型主流房企均称目前尚无资金链风险，看来真正紧张的是中小房企。而2008年~2009年地王时代高歌猛进拿地的房企，如果没有踩准节奏，无疑也要面对极大的资金压力。
有专家断言，明年贷款投放指标确定之时，就是一些中小房企资金链断裂、行业大洗牌之日。
危机是企业的常态。比尔?盖茨说过，微软离崩溃永远只有18个月。实践证明，忧患意识是基业长青的重要前提。当下最紧迫的，是身陷危机的房企如何自救?如何避免硬着陆?
房地产的资产流动性很差，这是由其价格、时间和数量三个因素综合决定的。真要等到员工工资发不出来，再想要变卖资产启动套现计划，就为时太晚了。
事实上，一些中小房企谋求合作开发、出售资产等做法，表明行业整合已经开始。显然，明智的企业应放弃观望，确定止损点，果断做减法，力争从当前无解的财务危机中实现软着陆。
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