王良智：目前只有“以价换量”才是开发商的出路
2012-10-10 来源：王良智博客 编辑：诗诺
开发商们所企盼的房地产市场“金九银十”已经成为水中捞月、竹篮子打水一场空，楼市再度遇冷，这也是预料之中的事。
实际上，今年的金九银十期间，各地楼市成交情况冷热不均，但是就市场整体成交情况来看，各地楼市成交量整体偏低。 银十旺季楼市开局遇冷，值得注意的是，今年金九期间，各地楼市成交量表现不一。以北京为例，其新建商品房成交量环比下跌超过三成，不少开发商寄望银十发力。尽管部分房企放低身段，尽量的优惠促销，但银十楼市表现依然开局遇冷，今年的“黄金周”，北京楼市成交遇到“假日症”。北京市住建委数据显示，10月1日至7日，北京新建和二手商品住宅合计成交587套，创2009年以来国庆“黄金周”新低。黄金周新房量价均跌。据相关机构统计，10月1日到7日，北京新建商品住宅签约437套，比去年同期的908套下滑了52%，“黄金周”新房签约均价为19280元/平方米，和9月的20572元/平方米相比，略有下滑。
楼市遇冷的重要原因仍然是房价过高，房价还没有回归到合理价位。上半年“以价换量”的销售策略已经让一些开发商尝到了甜头，一是甩掉了部分库存房。二是回笼了资金，缓解了资金压力。三是激活了市场，一些本来持观望态度的准购房者因降价而入市。但是，刚刚缓过点儿劲的开发商们又有些找不到北了，开始蠢蠢欲动地涨价，又做起了报复性反弹的美梦。一些楼盘开始暗中涨价，还有些楼盘因为手头有了资金就琢磨着捂盘惜售、待价而沽、坐地生财。在这样一种侥幸心里作用下，企图以涨价挟裹市场的开发商们只能遭遇市场无情的冷遇。
房地产市场实践证明，在宏观调控大背景下，“以价换量”是一个不错的营销策略，它可以促使房地产市场逐步回暖。本来房价虚高已经成为一大社会公害，不降房价的结果只能是有价无市，不降价只有死路一条。一些地方的“天价楼盘”一平米即使缩水八九万甚至更多，但也少有人问津。一度以来相当一批开发商错误的认为房价只能涨不能跌，有些开发商的代言人甚至夸张的断言“我国房价要上涨100年”。当这些观点充斥着房地产界并作为一种倾向性甚至指导性思潮时，所造成的后果是相当严重的。
当前和今后相当一段时期，我国房地产市场总体走势是在平稳中呈现下行趋势，量价齐跌势不可挡。因此，房地产商只有降价才是硬道理。只有降价，才能救房地产，只有降价，才能甩掉库存房，只有降价，才能回笼资金缓解资金压力，只有降价，才能激活市场，促使房地产市场逐步回暖。一些人认为，购房者是“买涨不买跌”，这完全是对市场的误读，或者说是一种哄抬房价的伎俩。任何一个持观望态度的准购房者都期盼房价下跌，“再等等看能降多少”是绝大多数购房者的心态，从来没有一个自主性购房者会盼着房价上涨后再买房。买涨不买跌是长期以来误导市场的谬论。必须加以清除。
在房地产市场调控力度进一步强化的大背景下，开发商的出路只有“以价换量”，别无选择。而“以价换量”就需要彻底降房价。如果还抱有侥幸心理，企图捂盘惜售或报复性反弹涨价，后果将不堪设想。一是会导致更加严厉的调控政策出台。二是会遭到市场的无情冷遇。三是大量积压库存房将会导致资金链的断裂，甚至导致企业破产。四是将会导致房地产泡沫破裂，整个房地产业彻底崩盘。因次，要想做常青藤企业，就必须要科学、理性的认清房地产市场形势，走“以价换量”的路子，坚持降价才是硬道理的原则，使房价回归到一个合理价位，促进房地产业可持续发展。
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