李骁：房企减温二三线城市中扩展资金链
2011-07-17 来源：李骁博客 编辑：宋羽欣
我觉得留在一线城市，手上有个把项目在运作，这样的企业可能受影响比较大，但回头来讲呢，这些企业又要细分，从外行业进来到房地产行业来投机的，拿了一个项目下来虽然受到影响了，因为主业在撑着，所以只要宏观经济不出问题，应该也撑得起，宏观经济不能有问题，一旦有问题主业受影响，然后房产又受影响，然后两线一夹击就完蛋了。
因为大型房企的资金规模、业务量的规模，要求他们必须有一个比较全的产品链。他有商业，不光是住宅有商业;另外一个它业务区域分布比较广;还有一类情况是跟这个企业业务的定位相关。我们就可以一个一个来分析：
另外一类情况，如果业务分布范围比较广，比如像万科，业务定位本来是住宅为主，应该讲他受到的冲击是比较大的，但是为什么似乎他受到的冲击不大呢?一是他开发的从来是以中低端住宅为主的，正好这次住宅调控主要的方向也不是针对中低端的，主要是中高端的，另外一个，万科其实在过去两三年，也逐渐把自己的业务向二线甚至三线城市去扩展了，所以他影响也比较小。还有一类企业类似于恒大这样的企业，本来业务的重点和自身的定位，就是在二三线城市做中低端的住宅，所以不但是受到影响小，反而可能会得益于这次调控。
所以呢，具体情况具体分析，这次从大的特征来讲是分化，如果原来业务定位在一线城市的并且又是以住宅开发为主的，这些企业可能受到冲击比较大，但是大型房企这样的企业其实不多，为什么呢，就是我刚才我讲的三个原因，一旦他做大了他必须要去做扩张和业务的扩展。
产品链比较全的，有相当的比重，比如说商业地产，因为这一次的调控主要受到影响的是住宅，所以对产品链比较全的，影响就会小一点。
这两天各家房企的上半年销售情况陆续出来了，数据还是相当好看，特别是大型房企。想就此请教您下，调控背景下是什么原因造成这种情况?是不是意味着下半年房企资金链会好一些?
回头再来说中小型房企，中小型房企在2008年以前在一线城市生存空间就已经很小，在这些地方拿地都拿不到，所以他们已经被迫向二三线城市发展。恰恰是二三线城市，调控对这些城市的冲击不但比较小，甚至在某种程度上是得益于这次调控的，因为调控把资金都赶过去了。
所以现在看下来，中报出来之后，多数大型企业业绩还不错，我认为情理之中，从另外一个角度，这也恰恰印证了住宅市场调控还会有持续的加温，为什么呢?
首先，宏观经济没有受到很大的影响，因为全国总的交易量还在，对宏观经济的支撑还在，国家没有必要放松，反正也没有受到很大的影响，其次，房企没有受到影响，本来房企的业绩也是中国宏观经济的一个有机的组成部分，不能不顾他们的死活，然而对他们的影响似乎也不大，现在人们的预期和舆论都还没转变，在这种情况下，没有给宏观经济提供放松的舆论背景，也没必要放松，政策不会放松，就意味着悬在住宅市场头上的这一把剑没有拔走，那么住宅市场难过的日子还将继续。
顺理成章的可以推测，二三线城市如果政策没有去光顾，在一定程度上还会呈现好的发展势头，其次商业市场继续会在投资热中，资金还会持续往那走。
这一次的调控是刚性的，活生生的把需求给卡住，不是说你没钱，是不让你买，如果政策还在这卡着，就意味着住宅市场降温还要继续，所以我维持一线城市住宅市场下半年不看好的观点，至少会有一个阶段的价格松动，但最终变化要看政策维系的情况，而政策至少我判断年内放松不可能，明年再观察。
房企中报总的业绩，我认为好的情况是平稳，差的情况是下降，上升的概率比较低。房价大幅上涨，今年是没有出现的，上涨的空间被调控压缩掉，原有住宅利润来源，能维持就不错了。上涨幅度在下降，即便成交量维持的话，利润率也在下降，成交量可能是来自于其他的比如说商业地产，二三线城市地产。
二三线城市就算市场比较好，和前几年一二线城市的大幅涨幅来看，三线城市的普遍还没有那么可怕，所以我感觉就是相当多的企业能保持，但是也有相当的企业是处在下降，总体判断，平均还是上涨的概率很低，在平稳和下降的一个状态里。
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