陈宝存：中小房企项目融资方式呈多样化
2011-08-05 来源：陈宝存博客 编辑：宋羽欣
7月12日，记者从研究机构获悉，上周末11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。并且，目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，也创2011年高点。而截至7月12日，北京商品住宅的库存房源量与调控前相比已上升近1.5万套。
北京市房地产交易管理网数据显示，7月上旬，北京已进入销售状态的新增商品房项目合计为85个，提供商品住宅合计总套数为28267套;实现签约的商品住宅为1776套，签约均价为21839元/平方米;整体签约率仅为6.3%，其中，有32个项目零签约，31个项目签约不足10套。
另据北京中原的数据统计，7月上旬，北京二手房住宅签约套数仅为2041套，均日签约仅为204套，与6月上旬2368套的签约量相比，下降13.8%。 《证券日报》更是预测出中小企业部分关门的未来市场大势：“马太效应”是房地产企业在调控之后发生的物理反应。尽管弱者不想愈弱，但是面对资金链的紧张，销售业绩的下滑，部分中小房企不得不选择“关门大吉”。
《证券日报》的预测无知的可以!中小企业关门大吉，不知道这类无知话语目的是吓唬谁?根本不懂房企，也不懂房地产市场的运作规律。和潘石屹的百日巨变论如出一辙。
一线城市基本没有了中小房企的容身之地，即使有中小房企的身影，在05年之后的土地招拍挂严格执行之后的一线城市能获得土地的中小房企已经荡然无存，所以很多人眼中的一线市场非大型房企，只是项目公司立项的名字而已，至于项目公司的股权结构到底如何，业内应该是可以了解的，但是对于媒体从业人员，根本搞不清一个无名项目公司也许是万科的项目。
北京市场，2010年年销量接近20万套，那么目前的10万套存量房，只是在严厉限购下的短暂积压。但是北京市场基本是一线房企的天下，更多的是央企国企上市房企，这些企业到底有没有压力?我们说：有在一线扩张的压力，没有生存的压力。而且，1月份开始的年度国八条，越来越多的企业选择收紧扩张速度，或者基本转战2、3线市场。那么，一线房企的总销售额，上半年增速极快!
实际一二线城市的中小房企，更大的市场机会在于下级城市，这种转型早在04年之后，就已经成为一二线城市中小房企的共识。我一直强调一点：中小房企做项目并非要一竿子做到底.至于根本拿不到项目的中小房企，可以选择转型。但是，转型或者出售项目，不能算作企业的倒闭。
中国房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。
再者，我们的保障房大建计划的完成，有赖于上述房企的努力，那么，鼓励地方政府发行企业债的政策，对于上述房企是利好机会。而目前的保障房品类涵盖面极广，除非大户型商品房，其余市场供应品种，基本可以纳入保障房的范围。
市场进入买房，低估了房企的适应能力。买方卖方是可以轻易转化的。而中国土地供应的困局，绝不仅仅指房地产市场，而是基本建设高速成长中，几乎所有涉及用地的行业，靠一个出口的土地供应局面。那么，土地供应困局实际是不可能解决的。这也是限购的无奈。
有很多人寄望于加大商品房土地供应，使得市场不在供需严重失衡。我却一直强调：加大土地供应，特别是商品房与保障房的土地供应，已经完全不可能了，先机早已失去，任何口号在面对土地供给从时间层面到上市量的困局下，根本只能是口号。
楼市买方市场的到来，只能寄希望于改变居住理念和持续的严格限售，限购!但是，这不是市场手段，也不可能得到消费者的真正认可。买方市场，在楼市根本不会本质性的实现，只能靠非市场的手段，短暂压制买卖双方。
这便是市场现状，而上半年的土地供应，尤其是一线城市，确实是严重的供应与购置不足的局面，这一状况影响的未来商品房供求预期大约在两年后体现。那么，如此政策严控下，影响最大的只能是地方政府卖地与收购土地的冲动热情，最终影响的是市场供应大局。一旦局面好转，市场对于土地的需求将急剧加大，但是，无地可供也必将出现在一线城市。
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