张宏伟：沪四条可有效收紧一线城市房贷
2011-08-06 来源：和讯网 编辑：宋羽欣
从上海政策层面看首先第一点他基本上前期出台一些政策的强化或者一些细节的出台。前期政策在哪些方面有不同，最关键是对于补交纳税证明这一块又提出比较明确的防止进一步规避性的措施。政府在堵这一块，又提出一个比较明确的细则对于这一块政策做的补充。
从这个角度讲，有几方面的影响，首先对高端市场这一块成交量会进一步受到控制，因为业内很多人士做过这样的评估，外地人在上海人购房，还是有不少的绝对数量和一些人通过补交纳税证明和社保证明来完成房价交易。有一些机构做了一个评估数据，大概有30%(的交易)来自补交纳税证明，我不知道这个数据准不准，只是说明政府堵投资客这一块，外地人在上海买多套房这一块有了更加明确的政策来抑制，对于高端市场这一块不是太好。
第二，对于本地一些客群来说，在这个时候要抓住市场的机会来更好的选择自己理想的板块进行购房，这个阶段第一个外地人不和你竞争，从政策面角度讲，这个时间段房价相对比较平稳的阶段，这个时候应该来说有充足的时间去选择自己比较理想的板块和房源，这对本地人来说是一个比较利好的事情。
但是从政策面本身来讲我觉得还有几个疑点应该和大家共享。
首先第一个在补交纳税证明或者社保证明的时候，去补交这个是市场层面的操作问题，不是政策条例规定能解决的，从这个角度来讲“沪四条”能规避补交纳税证明这条政策具有一定的灵活空间，这一点对政策执行层面带来一定的问题。
第二市场层面也出现前期购房交易，后期等待纳税证明两年内补交够一年之后，然后再进行房地产交易备案的现象。我觉得有可能未来还会有更多这种案例出现，比如说缴纳半年或者8个月这样的购房者有可能更多采取这种方式规避“沪四条”的规定。这样对于“沪四条”的实际作用可能会打一个折扣。
第三，“沪四条”中的规定对于好多购房者来说，他心里面警示自己，注意自己社保证明和纳税证明的交付，这样有可能导致政策在一年之后可能会失效。从7月份开始每个购房者都注重自己的社保证明和纳税证明有没有交。“沪四条”本身给我们市场带来的是一个短期政策层面强化的效果。
我觉得从后面一些市场情况来看，后面如果说再出现风口浪尖的事情，比如说9月份、10月份之后“沪四条”没有起到真正的调控作用，可能还会有新的政策出来。也就是你刚才所说的未来会有什么政策出台。总体来讲, 政府有可能四方面出台政策继续调控：
首先第一个有可能像上海这样的一线城市，如果说在“沪四条”的政策出台基本框架下，9、10月份还出现这种事情有可能会有进一步强化的政策出台，如果没有的话会持续到年底或者另外一个时间段看市场情况怎么样。
第二点，在土地市场这一块，应该可能会出台更多的细节政策。我们看到在一线城市土地市场成交的溢价率非常低了，基本上超过30%比较少。在二三线城市有可能还会存在溢价率比较高的现象，三四线城市有些城市还没有出台相应政策，对于市场需求或者对于投资，尤其是相对来说资金面比较宽松的开发企业，有可能还会选择在二三线城市和三四线城市进行扩张，这样会导致二三线城市地价会出现小幅上涨。在土地财政基本的市场环境下，怎么来解决和平衡土地财政的问题，怎么解决土地和房产税的问题，还有土地财政和保障房的问题等等，这些问题有可能在未来会有更多的政策细节出台平衡各个层面的关系。
第三，现在在一线城市拿上海讲，基本上一手房，无论是成交结构发生变化还是其他层面的一些市场因素，现在房价表现基本上相对比较平稳，政府调控的基调，遏制房价过快上涨这种政策的目标基本上已经实现，我觉得这一点是值得肯定的。在这样一个市场前提下，一手房这一块相对表现比较平稳，二手房这一块有可能会出现异样的情况，比如说在二手房流通领域，如果没有调控政策会不会出现异常的情况。其实拿现在来讲，出现一手房和二手房房价倒挂的现象，这种现象也对二手房交易产生影响。这一块如果说没有很好的政策或者市场层面的因素来引导它，有可能还会出现交易环节上的一些问题。
还有可上海刚刚出台的上海租赁新规，这也是对二手房调控的一个具体措施，未来对控制房租过快上涨也是房地产市场调控的主要环节。
第四方面，保障房这一块，现在有很多细节政策没有出来，包括前期，现在刚刚提的保障房供给的方式，这种方式很多包括土地征收环节，包括税收环节，很多环节还没有政策层面的因素来规范市场，尤其最近上海又提出限价商品房，包括对于住房客群，包括以这种分配方式和推出方式等等当中会不会涉及到税费环节，很多政策没有出来，在这些方面应该会有更多的政策在下半年甚至2012会持续出台。
上一篇：邓浩志：地产业由春秋时代步入战国时期
下一篇：张宏伟：大型房企即将运转策略性的降价
