杨红旭：国人陷入房价会大跌的骗局之中
2011-09-16 来源：中广网 编辑：狄海霞
中广网北京9月13日消息据经济之声《央广财经评论》报道，“开车遇到红灯总碰到有人敲车窗，摇下车窗一看不是卖房的在发传单就是乞讨的人，长此以往，开发商的前景可想而知。”在中国房地产经理人联盟主办的一场新书发布会上，北京万科副总经理肖劲是这样调侃当下的楼市的。除了这种充满戏谑意味的调侃，肖劲还公布了一份万科针对北京家庭的入户抽样调查。调查显示，在严格的限购政策之下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为2万户。
这份万科针对北京入户家庭的抽样报告显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。调查结果是2009年北京大概卖了15万套房，2010年卖了13万套，2011年目前为止只买了6万多套。如果按照去年销售13万套来算，这20万有资格有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求减少的同时，北京楼市库存持续增加。目前北京楼市库存大概有15万套，如果现在北京不再供地，没有新项目产生，也许这些正好够有资格买房的人消化掉。调查结果还显示，目前北京的开发商可以分为四类，主要是预期悲观、寻找空袭、改变定位、无所作为，万科属于第二类，大多数开发商属于第四类。
对此，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭作如下点评。
焦点一：哪些人符合“三有”标准？
万科公布调查显示北京现在只有3%家庭有资格、有能力、有买房的意愿，那么，同时符合有资格、有能力、有买房意愿这三个条件是哪些人呢?杨红旭认为有三类人。
一般都是当地的收入较高的家庭。首先，单身或是刚结婚的人群，他们的收入偏高，但还没有买过第一套房子，有第一套房子的刚需。第二，有一些中产阶级家庭，可能主人已经是企业高管，他们还有购买第二次房屋进行改善和升级的需求。还有部分在北京已经有五年纳税记录，工作时间比较长的一些外地人。
有资格、有能力、有买房意愿，把这三个条件都算进去了，当然人数就比较少。一般来讲，在中国目前大城市里，大约有两成、最多不超过三成的人是有能力买商品房的。三个标准都要满足的话，有3%我觉得也是靠谱的。但3%只是静态分析。如果楼市现在触底反弹，房价开始回升，有些人有意愿但不一定有资格，但为了买房满足自己的意愿，他们会采取很多方法避免限购。所以这是一个动态的概念，现在只是一个静态的严格分析，一旦市场发生变化，会有很多人会释放需求，冲进来买房子。
焦点二：是什么伤了北京楼市？
中秋期间北京楼市成交量再次陷入冰点，假期头两天北京住宅成交总量309套，和2010年中秋节假期头两天的成交量相比下跌40%，和2011年“五一”成交量相比更是大幅下跌72%，这是不是也能够从一定程度上说明万科的这份调查是有一定的依据呢?杨红旭认为确实如此。
成交量下滑说明需求萎缩，也就是说很多人有购房意愿或者由购买资格有能力，但是不愿意入市，所以假期表现也这么低迷。进入9月份，传统季节9月10月应该成交量是反弹的，需求应该入市，但目前看来2011年9、10月份成交量反弹量肯定比不过去年。去年8月底开始反弹，9月、10月已经比较高了，2011年观望气氛比较浓厚，消费者入市意愿比较低，因此导致企业的存货压力比较大。
对于仅有3%的家庭符合有资格、有能力、有意愿买房三项标准，杨红旭认为，一是反映出目前限购政策确实比较严格，二是北京房价确实比较高。
限购比较严格，北京的限购政策是外地人需要有五年纳税记录，这在全国是年限最多的。数据显示2011年二季度在北京买房的外地人所占的比重只有10%左右，而2010年还是近40%。外地人购房比重大幅降低，是导致北京楼市2011年需求萎缩的一个很重要的原因。比较严的限购条件，导致很多外地人需求无法释放，这里面误伤了部分需求，虽然把一些投资投机者拦在北京城门之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人因为纳税记录不满五年受到抑制和阻碍，这是一种误伤。
焦点三：楼市大降价有多远？
在目前非常惨淡的楼市现状下，楼市大幅降价的可能性到底有多大呢?杨红旭认为，楼市大幅降价离我们还很远。
杨红旭：在目前中国宏观经济情况之下，我认为还不太现实。很多发达国家房价泡沫破了之后房价大跌，一般出现在GDP由高增长转为低增长，然后城镇化基本已经完毕，人口红利基本没有。我们国家的GDP增幅、城镇化水平、人口红利这三大要素，还没有到达能够催生房地产大泡沫，并且破裂后房价大幅下跌的局面。只是前两年增幅比较大，这两年需要有一个回落调整，属于这种性质，还不是泡沫破了大跌。如果只是一种良性调整，房价不可能大幅下调，可能只是一个微跌，然后慢慢阴跌，筑底反弹。
另外，这一数据也反映出北京房价比较高。有些人是北京本地人，想买第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房条件，第二套可能就买不起。这说明北京的房价相对于本地的大多数家庭而言还是偏高的，因此导致购买能力不足。
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