黎文江：广州廉租房价位仍处在合理水平
2011-10-06 来源：观点网 编辑：狄海霞
2011年6月份，我随考察团到欧洲考察当地的住房保障项目。我们应巴黎市ICF社会住房(集团)公司邀请，参观了巴黎第13区Chevaleref街社会住房经营项目，以及Fulfon街旧房更新项目。巴黎民营社会住房发展商一年可提供总量25000套社会住房，其中ICF集团一年可建造1000套，每套实用面积约65平方米。由于社会住房租金比市场价低3~4倍，发展商的投资需要40年才能回本，之后才开始赚钱。
ICF集团在巴黎老城区Fulfon街的旧房更新项目，已经起动一年半的时间，目前正在进行搬迁工作。该拆迁房屋看似很坚固，但己有50年以上楼龄，另外也考虑房屋不符合节能环保要求，所以要拆除重建。就地重建后的新住房由原来的130套增加至300套，租金由300欧元/月.套，上涨至600欧元/月.套。
可见，发达国家和地区的社会保障房租金约为市场价的1/3至1/4，即是市场价的三成左右。这样的幅度估计在中国接受不了。因为国务院的要求是“按略低于市场租金的原则合理确定”，大约是市场价的八成左右就不错了。
我觉得广州市一套公租房每月租金1235元是合理的平均价位，各区可按当地平均租金适当调整。当然，谁都想租金越低越好。然而，公租房回本期过长及今后维修养护费用的来源问题亦应一并考虑。
据媒体报道，万科集团的万汇楼，是全国首个企业试验经济租赁房项目。在2006年11月万汇楼动工时，这个项目就被定义为城市中低收入人群居住模式探索的样本。租金最初以附近城中村租金水平为参考，平均每套房月租只有460元。
万科在其宣传材料上，明确列出了万汇楼项目的地价、建筑工程费、配套设施等各种投入，总共有4624万元。这就意味着，即使不算地价1166万元，余下的3458万元，按目前年租金收入再减去每个月管理运营费5万元左右，剩下经营结余60万元计算，在利息和物价上涨水平持衡的情况下，需要57.6年才能收回成本。
从报道上看，光按租金460元目前人民币值计算，回本就要57.6年，并没有考虑通胀幅度远超利息情况下的460元贬值问题，也没有考虑57.6年的维修养护费用。若全部考虑进去的话，100年也可能回不了本。
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