张宏伟：开发商将无路可走只能降价销售
2011-10-25 来源：张宏伟博客 编辑：宋羽欣
从微观层面来讲，由于常态化的楼市调控导致开发企业的资金链越来越趋紧，开发企业在推盘策略上会根据市场销售情况进行动态的调整。具体到上海而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷政策尚未松动的市场背景下，全国及沪上各大银行又收窄甚至上调首套房贷利率，如果这样的政策一直持续执行，以自住需求为主的购房群体的购房计划应该会受到影响，那么，开发企业只剩下一条路可走，那就是通过各式各样的“策略性降价”或直接降价，通过局部策略性降价激活市场成交量。如：
第一、高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。
第二、当前来讲，微观层面，尤其是部分开发企业根据楼栋位置、楼层及朝向等产品不同在不同产品的定价上制造价格差，尤其是对于楼栋位置、楼层及朝向不好的房源在这个时间段会拿出来做优惠活动，给市场制造降价的假象。而实际上，剩余的优质房源基本上在后期市场推盘过程中价格会拉升，基本可以弥补前期降价的损失。
第三、直接降价。如当前景瑞太仓荣御蓝湾，长甲集团最近一些项目如长泰西郊别墅、长泰东郊御园、龙湖部分项目、中海部分项目等均在做直接性的价格调整，通过价格让步直接激活市场成交，达到回笼资金的目的。
其次，所谓房价拐点，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，非局部个案楼盘策略性降价或直接降价，非由成交结构引起的下跌，非短期内楼市类似于涨跌1-3%这样的变化。这样的拐点，在今年1-10月都没有出现，未来出现的可能性也不大。现在很多楼盘打出的降价旗号，多是折扣力度微弱，或名不副实，或局部个案楼盘策略性降价或直接降价。
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