吴其伦：开发商是否会亏本成为各方焦点
2011-11-28 来源：未知 编辑：宋羽欣
对于零利润买房，很多人认为是开发商玩的噱头，他们认为开发商多赚少赚一定不会不赚。而在笔者看来，开发商零利润卖房完全可能是真实的，因为在生死攸关之际，开发商在融资乏术的状态下，为了活命放弃暴利大幅降价是其必然选择。随着中央调控向纵深推进，商品房开发商将迎来亏本时代。
在中央持续调控、民众理性消费的当下，开发商终于扛不住了!一线城市已开始掀起降价狂潮。位于上海宝山罗泾板块的某楼盘，开发商打出了“零利销售，震撼首发”的促销口号，优惠后项目均价仅9800元/平方米，82万元就可买套三房。除了上海之外，南京、北京和武汉等地的开发商日前也纷纷打出“零利润卖房”的旗帜。
首先，从政策层面看，中央调控目标明确且绝不会放松，且对于商品房拉动经济的依赖已经大为减弱。
前不久，温家宝总理明确下调房价为坚定国策，房价调控的目标是以民众接受为标准。那么，房价下跌多少是合理呢?应以民众能够接受为标准，而民众能否接受房价于其收入有直接关系。这样，国际通行的房价收入比即为判定房价下跌程度的一个重要标准。按国际通行的1:6的房价收入比，结合中国民众收入构成、近年通货膨胀、民众对于房屋消费习惯等因素进行推算，中国房价至少下跌50%才显合理，民众才能接受。
这是中央首度明确房价调控目标充分表明中央痛击高房价的决心。11月25日，李克强副总理在河北廊坊召开保障房建设现场座谈会时指出，保障房建设是重大民生工程，也是重大发展工程，是宏观调控重要手段。中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障性住房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放巨大的消费和投资潜力，推动产业发展。
特别是在当前世界经济又趋低迷、我国外部环境复杂严峻的情况下，推进保障房建设，对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有重要作用。这是中央首度明确保障房对于中国经济发展的重要作用，充分表明对于商品房拉动经济发展、拉动内需的依赖已经大为减弱。由此，我们可以看出，未来两到三年，保障房将大量兴建，商品房价格将至少下跌50%。而以50%的降幅来看，2009、2010年拿地的开发商必然亏本。
其次，从市场层面看，未来三到五年商品房将严重供过于求。
截至2011年10月，未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷;未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。另外，今年全国住宅用地供应目标是22万公顷，前10个月供应了8.83万公顷，即还有13万公顷住宅用地在未来几个月推向市场。
上述已出让未建、已出让在建和近期计划出让的住宅土地面积为65万公顷。按照正常的施工周期，在这些土地上建设的房子会在未来三年内陆续竣工交付。65万公顷的住宅用地，按每套100平方米，平均容积率1.5计算，可以建9750万套房子;按照一套房子容纳一个家庭，家庭平均人口数按2.8计算，这些房子可以解决2.73亿人的住房问题。由此数据可以看出，未来三到五年，中国商品房市场将出现严重供过于求的状况，开发商在资金压力下必将打起价格战，在生死攸关之际大幅降价甚至亏本是其必然选择。
第三，从经营层面看，开发商在生死攸关之际绝不会再死守成本定价。
一直以来，房地产暴利已成业内外共识，而开发商和某些专家却始终不承认，他们以“面粉贵，面包当然会贵”作为理由，在他们看来，地价、人力、建材等房屋成本高，房价当然得高。与此同时，商品房又是稳赚不赔的行业，只要是能拿到土地，就意味着可以获取暴利，以至于开发商普遍认为成本是其房价下跌的底线。
而在笔者看来，事实却绝非如此!我们都知道，企业决策层在决策时须依据公司实际情况，结合市场、政策等因素进行。在中央持续调控下，在商品房市场日渐低迷的态势下，在资金日渐紧张却融资乏术的状态下，在竞争日渐激烈的氛围下，开发商为了生存，大幅降价或超低定价从市场拿钱是唯一选择。而在其做出定价时最需要权衡的是民众对于房价的接受程度，而不是成本。一旦开发商以成本定价仍然难以激发消费者的购买欲望，亏本销售是其必然选择。
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