杨红旭：直辖市为防范乱建公租房敞开门
2012-01-12 来源：观点网 编辑：狄海霞
自2009年以来，国家大力推进保障房建设，尤其是公租房正成为主导产品。但进程并不顺利，尤其投资回报周期长、收益率低的公租房，难惹社会机构的青眼;而光靠政府力量，并不能完成此历史性壮举，而且还得考虑长期运营的可持续性，否则，很容易重走历史回头路：1998年房改之前，我国原本实行的就是低租金、福利化的公租房制度!
公租房建设的困难，可归结为两点：缺钱、缺地。前者是普遍性的，后者在一线城市和部分二线城市比较突出。在这种情况下，鼓励村集体投资、建设、运营公租房，就成为一条可行之路。可行性主要有二：一是，在很多城市，农村集体用地存在闲置、利用率低的情况;二是，村集体投资建设，成本低，可以在租金低于市场租金的情况下，仍能获得一定的回报率，村集体有驱动力去干这档事。
方案是可行的，道路是曲折的。2010年6月，七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》之前，曾有一份征求意见稿，当中规定：政府主导，市场运作，主要由企业等社会机构投资建设，包括集体经济组织可利用集体建设用地投资建设。终稿中则淡化了社会投资，且没提村集体。说明在村集体参与公租房建设上面，存在严重的意见分歧。
2011年5月，《国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》提出：对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市，确需利用农村集体建设用地进行公共租赁住房建设试点的，城市人民政府必须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则，制订试点方案，由省级人民政府审核同意，报国土资源部审核批准后方可试点。未经批准，一律不得利用农村集体建设用地建设公共租赁房。
其实，上海在这方面的尝试，走在了全国前列。2010年9月，上海出台的《本市发展公共租赁住房的实施意见》中规定：可综合利用农村集体建设用地，适当集中新建。追溯的更早点，2009年上海出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》中提到：农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。
笔者强烈支持集体建设用地建设公租房。理由有三。其一，有助于增加公租房供应。公租房保障面远大于廉租房、经适房，尤其是将新就业职工和外来务工人员包括进来，这是巨大的进步。只要村集体愿意参与公租房，城市政府和市民没有任何损失，有何不可?
其二，村民可借此获得财产性收益。2008年，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这是一个改革方向，但近几年困难重重，乏善可陈，既然短时间内无法实现城乡统一，那么盘活农村集体建设用地，建公租房出租给市民，总归能给村民带来一些收益财产性收益。
其三，公租房并非“万恶“的小产权房。按现行法律：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。集体用地上所建的公租房只租不售，完全合法。至于说村官们会否从中谋利，盘剥村民利益，那是另外一个话题，涉及农村民主制度、村民自制。但有一点须搞清楚，村里参建公租房，是做蛋糕;租金分配，是分蛋糕。让村民有蛋糕吃，总归比没的吃要好吧。
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