杨红旭：楼市或已度过“冬天”最冷时点

2012-08-10 来源：杨红旭博客编辑：玥婷

　　截至8月9日，沪深两市共有22家房企发布中报。数据显示，22家房企负债总额接近4000亿元，同比增加23%，比2011年期末增加了400多亿元;资产负债率为76%，比上年末上涨近2%。不过，期末现金及现金等价物余额也同比增长12.6%，达625亿元。库存达3530亿元，同比增长28.6%，环比增长8.6%。

　　专家认为，目前房地产企业融资环境已相对宽松，库存去化趋势也较为明显，楼市已经度过“冬天”最冷的时点。

　　负债居高不下将加大房企风险

　　根据链家地产市场研究部发布的报告，在22家上市房企中，有12家房企资产负债率与年初相比出现上涨，其中3家房企资产负债率超过80%。资产负债率上升主要来源于融资增加和规模扩张。从房企类型来看，大型房企依旧持续平稳扩张态势，负债率有所上涨，而排名在100外的中小房企收缩经营较为谨慎，收缩经营降低风险，资产负债率涨幅较小。

　　财报显示，仅万科一家负债就高达2600多亿元，剔除预售账款，万科真实负债率仍达有39.3%，但已较去年年末下降0.3个百分点。万科在半年报中称，尽管二季度销售回款有好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。上半年万科商品房的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%。经营活动产生的现金流比上年同期减少26.31%，房地产业务毛利率26.5%，比去年同期下降5.6%。

　　据统计，22家房企中利润同比下滑的接近六成，部分企业因为上半年可结算项目很少，利润下滑超过四成。

　　9日国家统计局公布的数据也显示，1-7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款8723亿元，增长8.8%。但分析开发企业资金来源构成变化趋势可见，国内贷款占比已连续5个月下滑，由6月份的17.5%下降至17.2%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，虽然今年以来央行已经两次降息和下调存款准备金率，8月可能会再次下调存款准备金率，但房地产开发贷款仍不宽松，开发企业资金状况依然不容乐观。

　　易居对上半年房地产业开发企业资金状况的综合评价得分为0.18，基本和2008年全年相当，房地产开发企业资金状况处于“紧张”的蓝色区。“我们预计这将是2009年12月调控以来最糟糕的时期，但2012年下半年房地产开发企业资金紧张状况将逐步缓解，因为楼市筑底复苏，融资环境也有所好转。”杨红旭表示。

　　链家地产市场研究部常清认为，资产负债率上升，一方面使得房企财务成本增长;另一方面，也使得房企经营风险增加，下半年不排除会有房企出售资产或者股权来降低负债率的案例出现。

（责任编辑：0352房网）