石家庄启动五大冬天模式应对地产市场寒流来袭
2011-12-08 来源：0352房网 编辑：乔铭
随着岁末的临近，石家庄开发商启动了全国首个“冬天模式”，以应对寒流的到来。虽然楼市成交惨淡，开发商失去了往日随意提价的底气，通过各种手段来消化存货。但总体来看，目前石家庄楼盘停涨和打折暗降已经成为主流。
过冬模式一：挖掘刚需 提升品质
从备案面积区间来看，10月份石家庄商品住宅60平米以下备案117套，占住宅总备案套数的7.8%;60-80平米备案510套，占住宅备案套数的34.2%;80-100平米备案358套，占住宅总备案套数的24%;100-120平米备案303套，占住宅总备案套数20.3%;120-150平米备案 98套，占住宅总备案套数的6.5%;150平米以上备案104套，占住宅总备案套数的6.9%。
以上统计数据显示，60-80平米依然是购房者的首选面积区间。限贷政策及首套房贷利率提高，对刚性需求产生了比较明显的抑制作用，石家庄楼市面临着严峻的考验。虽然楼市整体成交低迷，但并不意味着刚性需求不复存在，新入市项目只要价格符合购房者预期，依旧可以销售火爆。
在目前的楼市，得刚需者方能得天下。从开发商而言，只有配比更多的低总价、高性价比的中小户型，才能真正挖到刚需。此外，开发商应在 “产品力”上下功夫，打造高品质、高性价比产品，者应才能赢得市场主动权。
过冬模式二：商业地产成为“避风港”
从11月备案物业类型来看，商品住宅备案1490套，占总备案套数的53.3%，备案面积139754平方米，占总备案面积的57.8%，备案套数和面积环比均出现下滑;商业服务用房备案320套，占总备案套数的11.2%，备案面积49753平方米，占总备案面积的20.6%;其他用房备案1037套，占总备案套数的36.4%，备案面积51955平方米，占总备案面积的21.5%。
11月份石家庄商业项目备案量环比均出现上涨，从物业类型来看，商业服务用房备案量涨幅最大，环比上涨51%;其他用房备案量环比上涨37.5%。由于住宅市场受到严厉的调控政策的影响，不少开发商转向投资商业地产。而购房者由于投资住宅受限，市场预期不明朗，出于资金避险的需求，转而购买商业物业。
过冬模式三：加大促销 消化存货
根据楼盘监测数据来看， 11月份，石家庄仅有10个在售商品住宅项目上调了销售价格(统计范围包括市内五区以及开发区)，与10月份相比下降16.67%，再创年内新低。此外，在这仅有的10个涨价楼盘中，半数都采取了边涨价边打折的策略，价格实质上“明升暗降”。
与此相反的是，石家庄打折优惠楼盘呈现继续蔓延趋势。11月份，石家庄市区(含周边县市)共有171个楼盘采取打折优惠促销，环比10月份的144个上升了18.75%%，从市内五区及开发区来看，共有139个楼盘打折促销，环比10月份119个上升了16.80%，占到在售楼盘的55.16%。从商品住宅项目来看，打折促销楼盘为115个，环比上月99个上升了16.16%。
开发商除了打折促销外，团购也是吸引购房者、回笼资金的重要手段。团购使得开发商打折降价更理直气壮，可以避免直接降价产生的负面影响。目前，石家庄楼盘团购价一般比正常价格低10%-20%左右。如位于槐安东路与谈固东街交叉口的某项目均价6500元，而全款团购价5800元，优惠幅度达11%;而桥西区某楼盘组织的团购活动，团购价的优惠幅度竟然高达21%。
过冬模式四：推迟开盘 调整节奏
据统计，11月份石家庄新开楼盘数量8个，是下半年开盘数量最低的月份。除了1个项目是纯新盘开盘销售外，其余都属于老盘推新。随着近期楼市的愈发低迷，开发商普遍看淡岁尾市场，并不急于推盘上市。预计年底前开发商将把主要精力放在蓄客上，预计这部分供给很可能将推后到2012年一季度甚至二季度。
此外，适度拉长项目的开发周期，也成为未来房企应对现金流管理的主要策略。业内人士表示，短期内房地产市场颓势难改，开发商的发展基调还是以“审慎”为主，控制开发量、把握开发节奏、提高资金周转率。某大型房企负责人坦言，如果明年调控基调仍然保持不变的话，在推盘时序及策略上，企业会优先考虑容易回笼资金而且能够占领市场份额的高速周转产品。
过冬模式五：现金为王 减缓拿地
虽然底价与流拍已经并不鲜见，但对于石家庄土地市场来说，如此大规模的流拍现象还是首次出现，尤其是两地块二次流拍，显示开发商拿地意愿较低。业内人士分析认为，从当前市场来看，量价都不乐观。11月份，石家庄三块地底价成交，四块地流拍，其中一块已经遭遇过一次流拍的【2011】042号地块再次流拍。
时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退。在这个“现金为王”的时期，开发商不会积极出手拿地。另外2011年出让地块中对于保障性住房配建的要求是硬性的，部分开发商可能觉得成本压力较大。
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