邓浩志：在限购不取消的预期下楼价会平稳上涨
2012-10-15 来源：邓浩志的博客 编辑：木木
从2010年10月15日至今，广州版楼市限购令出台即将满两周年。这期间，广州楼市成交量出现大幅度的萎缩后回升，楼价却稳中微涨。根据网易数据中心统计阳光家缘数据显示，2010年9月广州开始限购前一个月，广州全市网签套数为12339套，成交均价为12180元/平方米。而2012年9月，全市网签套数为8898套，成交均价为12577元/平方米，成交量相比下跌27.88%，价格相比上涨3.26%。对此，有业内人士认为，考虑到通货膨胀、结构性因素等影响，限购对楼价及成交量还是有一定的抑制作用。
楼价走势 均价多在1.1万-1.2万元/平方米
广州版楼市限购令出台之初，各种猜想不断。在限购两周年之际再来看楼价，似乎限购拖住了楼价上涨的步伐。
根据网易数据中心提供的数据，2010年9月至2012年9月，广州月度楼价多在1.1万-1.2万元/平方米徘徊，最低点在2011年7月，全市成交均价为10777元/平方米。对比限购前的2010年9月楼价12180元/平方米，2012年9月全市成交均价为12577元/平方米，相比增长了3.26%，楼价出现微涨。
但用另一组数据进行比较，结论则不尽相同。广州限购前的2010年1月1日至9月10日，全市住宅(不含公寓)网签成交套数为44803套，均价10089元/平方米。而2012年初到9月10日，广州全市住宅成交量为58593套，均价为12066元/平方米，相比上涨了19.6%。
对此，中原地产项目部总经理黄韬认为，限购以来楼价不降反升，并不意外。主要原因在于：除了通货膨胀的因素外，广州楼市近年来结构变化明显。随着改善型需求的出现，广州楼市特别是市区的楼盘开发越来越高端，产品档次提升，必然导致定价的提升。上述这些因素与楼价下降之势形成中和之势，因此出现楼价平稳中有涨的现象，而限购对楼价的抑制作用还是不可忽视的。
房地产专家韩世同认为，广州执行限购后，楼价在去年下半年呈现下跌之势，但由于经济环境的持续下行，国家又出台了一系列的降息降准政策。同时，购房者的心态与预期也发生改变，随后市场成交再度回升，楼价也相应扭转了态势。
值得一提的是，随着广州楼市产品结构的变化，不仅市中心中高档大户型楼盘成为主流，而一些豪宅盘的楼价也节节攀升。比如凯旋新世界、爱群荟景湾、颐德公馆等楼盘的成交单价都在4万元以上。此外，珠江新城备受瞩目的豪宅侨鑫汇悦台也已亮相，预计项目复式单位价格将达到12万元/平方米左右。而此前二沙岛宏城花园的售价达到13.45万元/平方米，堪称近两年来广州楼市成交价格之最。
成交变化 月网签量基本未超1万套
和楼价相比，限购对楼市成交量显然有着立竿见影的效果。从数据上看，2010年9月全市的网签成交量为12339套，而在限购的黄金月，成交量一度达到16948套。而在此后的二十多个月里，广州楼市月成交再没有过万套的成绩，成交量最低的是2011年3月份，月网签成交量仅为4066套，不及限购当月成交量的三分之一。限购后楼市成交量的萎缩状态，一直到今年5月份才有所好转，成交量才开始逐渐回升。根据乐居对阳光家缘的最新监控数据显示，5月份(5月1日-30日)全市住宅网签8788套，比4月份网签量增加3055套，增幅为53.29%，创下19个月以来网签量新高。
方圆地产首席市场分析师邓浩志就分析认为，5月份成交量的回升，主要由于当时房地产调控政策触底，加上地方政府对首次置业者和改善型需求进行政策“微调”，加大了购房者对市场的乐观预期。随后，楼市延续了“红五月”旺销势头，上演了淡市不淡的楼市成交回暖大戏。稳定的市场成交量，也让开发商对“以价换量”的市场策略进行改变，之前降价的楼盘开始上调楼价，新盘的开盘价也不“低走”，楼市甚至出现量价齐升的势头。
韩世同表示，限购对抑制投资起到了重要作用，也是楼市成交出现萎缩的决定性因素。不过现在的限购政策其实执行并不严格，很多没有购房指标的人，通过亲戚或者家人的名额再买房的情况仍然存在，但至少遏制住了以前出现一买就几套、十几套，甚至一栋楼的投机行为。
后市观察
打击投机有力，限购或常态化
限购政策，当初作为房地产市场中的行政手段出现，一开始备受非议。不过，经过近两年的实践，对楼市的调控作用还是显而易见的。不少业内人士都认为，限购政策对打击投资性需求，抑制楼价上涨，的确起到了非同小可的作用。鉴于目前市场成交与楼价又有回暖之势，对限购政策的依赖加大，未来限购政策很可能长期化、常态化。
并且，从现在的市场情况来看，限购仍然不能放松，尚未达到取消的条件。加上限购不是单纯的市场手段，而是行政手段，它的去留，本来就不是市场决定的。黄韬预计限购政策还会继续下去，甚至常态化。“至少3-5年，等保障房充分进入低收入人群需求市场，限购政策就会变得没有必要。”
限购两周年，广州楼价尽管比限购前涨幅收窄，但还是上涨的，成交量也在今年5月后大幅回升。在限购不会取消的预期下，预计楼价会在平稳中上涨，而成交量将表现平稳。黄韬认为，限购是成交量不会大涨的主因，而值得注意的是，这一两年来，不少开发商减产，这预示着未来供应量的回落，导致楼价有上涨的压力，但由于限购、贷款政策等因素，则将与楼价上涨在博弈中形成平衡。韩世同则认为，房地产市场受经济整体环境影响巨大，如果经济形势继续下行，房地产市场也不可能一枝独秀。
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