杨晨青：地铁引发城市楼市格局发生变化
2012-10-24 来源：杨晨青的博客 编辑：木木
地铁对于房地产市场的影响是显而易见的。地铁的建设缩短了外围区域到市中心的时间距离，并逐步改善外围区域的居住配套水平，而由于外围区域房价水平较低，因此很容易引导刚需购房人口向城市外围区域转移。从我们对上海、深圳、南京、武汉、沈阳等城市地铁对商品住宅交易量的影响来看，这些城市的新开通地铁基本都能够引发城市住宅市场的区域结构变化，带动城郊区域成为整个城市市场的重心。
客户来源：地铁使郊区项目吸引市中心客源能力明显上升
在地铁通车之前，一个地方(尤其是城郊区域)的住房供应基本上都是以满足本地的住房需求为主，而在地铁通车之后，需求结构则会发生质的变化。地铁快速、便捷的优势大大缩短了市中心与郊区的时间距离，使得城市中心与郊区的结合更为紧密，使得郊区分享市中心优势资源的效率大大提高，地铁的开通将吸引大量非本地居民前来购房，住房需求分布在地理上显得更加分散。
以上海嘉定区的新城悠活城[最新消息 价格 户型 点评]项目为例，具体分析其在地铁开通前后的购房需求变化。根据我们的调研，在地铁开通之前，该项目的购房客户中有60%来自于本地的嘉定区，而相邻区域的长宁和普陀区的比例也仅为15%-20%，距离稍远的客户比例仅为5%，可见，在地铁开通之前项目的主要客户来源也主要分布在本地区域。而在地铁开通之后，客户来源则发生了显著的变化。数据显示，在11号线通车之后，该项目来自于本地嘉定的客户仅占35%，比例显著降低，而其他与嘉定在地理上相对较远的如浦东和闵行的占比则达到了18%。综合下来，非本地区域的占比达到了65%。可见，地铁的开通，吸引了大量非本地区域的购房需求前往置业。
市场结构：地铁改变了城市市场结构，外围区域成为城市住宅市场成交重心
地铁的建设将引发资本、人口向郊区转移。这主要由于地铁本身的磁力效应，能为城市区域内的周边房地产的发展提供良好的快捷交通，带来充足的人流，促进周边基础设施的完善，形成强烈的外部效应。也就是说，地铁促进城市结构逐渐发生改变。
我们可以看到地铁的开通，使得地处郊区将不会再是影响消费者购房选择的重要原因，而郊区房价较低、规划合理、环境较好等其他优势也将日益显现，这样更会引导市民的居住意识向郊区转移。尤其对面向刚性需求为主的郊区中低端楼盘来说，地铁是绝好的福音。
以武汉为例，武汉2009年轨道交通规划审批通过，地铁对商品住宅成交量的影响随即在2010年体现：其中二三环间商品住宅成交占比从09年的25.25%上升至10年的29.69%;三外环间的这一比重则由09年的32.67%上升至10年的39.06%。武汉真正意义上的轨交时代在2010年7月一号线二期正式投入运营后正式拉开序幕。以上述时间节点为分水岭，武汉商品住宅成交的重心开始大踏步向外围城区蔓延。数据显示，二三环间商品住宅成交占全市的比重由2008年的22.24%上升至2012年的32.34%，上升超过10个百分点;三外环间的这一比重则由2007年的31.89%上升至2012年的42.64%。上述两个区域目前在全市成交的占比已经高达75%，而2007年时这一数字不过为58%。
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