商改住受青睐 其中的诸多风险你知道吗？
2011-07-11 来源：中国经营报 编辑：狄海霞
“多年来，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的‘商改住’项目层出不穷。该政策意在堵漏。”深圳合正地产集团公司品牌总监王恭敏告诉记者，这个《通知》旨为配合目前北京市房地产调控政策而出台的补充性政策，避免开发商以商业立项为由头去做住宅、公寓甚至别墅等设施。
6月1日起，北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施。通知规定：商业、办公类项目的开发建设单位严格按规划、规范和标准进行项目设计建设，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计;并严格登记管理，要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。对此，业内人士称，这意味着“商改住”项目将被全面叫停。
相比住宅地产，商业地产对开发商的实力要求更高，同时，因其经营周期长，资金回笼慢一度遭到市场冷遇，甚至出现商业地产价格低于住宅地产的“商住倒挂”现象。但是，随着近几年政府对住宅地产的调控，开发商在商业地产项目中不断卖弄着自己的商业智慧，纷纷打着商业地产的幌子进行住宅开发，“商改住”地产利用钻政策的空子几年来大行其道。
从法律层面上讲，“商改住”是一种违法行为。早在五年前政府就出台过限制“商改住”的有关规定，但还是屡禁不止。这次“商改住”被全面叫停之后，开发商将如何应对。
“地铁沿线，精装小户型、LOFT 火热销售中，商住两用不限购。”一个月前，张先生经常能收到这样的短信，几乎每条都在强调“不限购”这几个字。近一个月，张先生收到的地产短信更多了，而且大都强调，“最后一个‘商改住’项目。”
“以商业用地建设住宅产品，在北京早已司空见惯。”21 世纪不动产的查经理告诉记者，相比纯商业和纯住宅项目，商住两用的房子无疑是两条腿走路，“一套房子可以有两种用途，这种通用型产品更好卖一点。同时，很多商住两用的房子大都是小独栋，仅需拿出一小块地就能盖起来，不像正规的住宅小区，需要考虑容积率、绿化面积、小区配套等诸多因素。房地产商拿到住宅用地时必须配建各种配套设施并予以完善，比如医院、学校、幼儿园等，这无形中增加了开发商的成本并降低了容积率，而容积率的降低则意味着开发商售出房屋数量和面积的减少，也意味着利润的减少。”
“商住两用的房子面积小，总价相对较低，很多购房者均是选择全款购买，如果需要贷款的话，首付款最低是50%”，K2 百合湾的一位销售员告诉记者。它们这个项目刚刚开盘两个月，主要销售的是LOFT，上下两层共80 平方米左右。
据记者了解，商住两用的房子不光是开发成本低、好卖，更重要的是，可以更快地回笼资金，获得更高的收益。
LOFT户型拥有高大宽敞的空间，上下双层的复式结构，一直受到年轻人的追捧。殊不知，这同样是开发商寻求利益最大化的途径。LOFT 户型的房子虽然有两层，但规划上只算一层面积，即使LOFT小宅的实际使用面积超过了90 平方米，但它同样能享受一系列小户型政策。比如，在计算容积率时，LOFT是按单层面积计算，配套设施的规划也是按照单层批复的，但在销售时价格往往是平层户型的1.3 ?1.6 倍，甚至两倍。这样一来，开发商在原来报批的容积率下，收益被实际放大，可以说，LOFT 是打了政策的擦边球。
据记者不完全统计，目前，北京地区市场在售的商住项目接近50个，达到历史所供应的最高峰。从具体情况来看，这些项目分别位于北京朝阳、昌平、海淀、丰台、石景山等各个区域，位置都比较好，交通便利。
“商住两相宜”一直是“商改住”项目的最大卖点，但是，此类房屋由于受到商业立项40 年产权、水电费成本高于住宅、不能办理户籍手续等不利因素的影响，商住项目在北京一直不温不火。可今年以来，受到限购政策的影响，商住项目凭借“不限购”的绝对优势，摇身一变成为市场的宠儿。
2011 年2 月16 日，北京市公布房地产调控细则“京十五条”，文中规定，不能提供连续五年纳税或社保证明的非京籍居民暂时失去了购买北京住宅的资格，商住项目不在调控之列。被限购买房的人群，只好把眼光投向了商住项目。
“2 月份，我们正在代理望京悠乐汇这一商住项目，‘限购令’一出，市场反应非常明显。仅以该地产项目为例，销售涨幅就高达20%。”查经理表示，这种涨幅在商住项目上实属罕见。据记者了解，截至4 月份，二手“商改住”产品的需求量已占北京二手房市场整体需求的近三分之一。
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