两证不全的房屋合同二手房交易需谨慎
2012-09-19 来源：0352房网 编辑：木木
在二手房市场，次新房也属于二手房的范畴。一般来讲，这类房屋仅有购房合同，业内称之为“合同房”，两证并没有办理，或者“权证正在办理中”;而也有部分非次新房的两证也并未办理齐全，对于这类两证不全的房屋，是否能够进行交易?若能交易，又应该注意哪些事项?需要防范何种风险?
房东各种反悔，二手房买家如何维权?
二手房这一概念所涵盖的范围很广，即使是新房，在交房验收的那一刻也成为了二手房。而这类次新房的两证一般都没有办理，除了这种次新房之外，有一些已经入住的二手房也没有办理两证，像这类两证没有办理的二手房是否能够交易呢?交易时又该注意哪些问题?武昌区的陈先生正为此而烦恼。
典型案例:付了定金不能过户 全因“权证正在办理”。今年年初，购房者陈先生从房东张先生手中买了一套60万元的房子，现在已经付了30多万元。可是，当陈先生询问张先生何时能拿到产权证办理过户时，却被告知开发商一直无法办理出产权证。陈先生一下愣住了，自己花了这么多钱买下的二手房产权却无法得到保障。据了解，房东张先生在与开发商签订购房合同之后，两证一直未办理，今年年初，张先生欲将该套房产以总价60万元的价格出售，陈先生得知这一消息后，遂与张先生签订了购房协议。签订合同时，张先生表示“两证正在办理”，办好之后即可过户，陈先生一次性付给张先生将50%的购房款，约定剩余房款等产权过户以后再支付。可是时间过了半年多，陈先生发现，早该办理出来的房屋产权证却迟迟无法办出，过户的事情也只能搁在一边。陈先生无奈地说道：“我现在是进退两难呀，买也不是，不买也不是。”产权证无法办理出来，买了这样的房子，自己的利益无法得到保障，住在里面也不安心;不买也不行，自己已经付了50%的房款给卖方，如果存在银行，单利息就是一笔不少的收入了，况且，当初费了好大的劲才淘到价格较低的房子，现在肯定不止这个价，不买也可惜。
业内观点：两证齐全是交易前提，合同房交易可进行公证。对于类似上述案例中的合同房交易的情况，笔者咨询了武汉房产中介市场几位资深业内人士。世纪宏图旺德福加盟店尚文店店长熊浩对此表示，一般来讲，合同房交易的前提是凭合同办理出两证，然后再进行过户交易，因为从严格意义上来讲，在产权证没有下发前，房屋仍属于开发商，而相关法律是明文禁止两证不全的二手房进行交易的。如果是购房者直接与房东进行交易，务必要在合同中对此进行条款的约束。武汉汉创地产经理邹志伟表示，一些产权正在办理的合同房，交易时可以办理公证手续以减少纠纷的发生。武汉二手房交易市场中存在不少产权正在办理，但已经进行二手交易的案例，一旦出现问题的话，那么购房者将会承担很大的风险。武汉万领地产锦绣江南店经理伍鹏表示，对于合同房交易，如果是买卖双方直接交易的，可以在合同中约定“如果因房屋两证办理不了而导致过户手续无法进行的，则买方可要求终止购房合同”等内容，具体条款还要靠买卖双方友好协商决定。不过为了最大程度的降低购房风险，建议还是通过正规中介进行交易。
专家建议:慎购合同房，条款约束务必明确。在二手房交易，尤其是合同房交易过程中，最容易产生纠纷的是购房者将房款付了大部分给房东后，由于开发商的原因迟迟办不出产权证。虽然这种情况卖方也不想看到，但是对于已经转让的房产，买方的损失是最大的。为了防止产权无法过户而造成买方付出的房款无法收回的风险，他建议买卖双方，如果双方同意，最好到公证处去办理提存公证，或者到房产交易中心实行监管，申请了公证或监管之后，一旦产权证办不出来，卖方就无法收到款项，买方的权益也得到了保障。对于两证没有办理的房子或者产权无法办理的房子，最好了解楼盘产权目前没有取得的原因，是因为开发商“五证”不全而无法顺利办理，还是暂时没有取得;如果是因为“五证”不全而造成的产权无法办理，那么建议购房者最好不要购买此类房产。
取得两证后 如何办理转让手续
1、买卖双方(卖方如果已婚，必须夫妻双方都到)持房屋买卖合同、夫妻双方身份证、户口本、结婚证、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续，并申报交易价格;2、房地产交易管理部门对交易的房地产进行价格评估;3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税，买方或者卖方(根据合同约定的一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费;4、等待领取新的《房屋所有权证》;5、买方持新的《房屋所有权证》和原《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，缴纳工本费，领取新的《土地使用权证》。
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