12日晚间，中国人民银行决定从5月18日起，再上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调，这将使大型金融机构的存款准备金率升至21%的历史高位。

　　央行上调存准率虽在意料之中(在通胀高企的背景下，且极有可能继续上调)，但上调存款准备金率后，将约冻结资金3800多亿元。此意味着在抑制开发贷的同时，增加了开发商资金利用成本，也增加了购房者的贷款难度。这无疑，还会增加部分城市银行暂停购房贷款延长，从而也使楼市成交大受影响。换言之，在上调准备金率、加息等信贷收紧政策的影响下，直接增加了购房者的成本。间接的使实力不足的购房者不得不暂时放弃购房计划。然而，对于目前的刚需购房者来说，贷款几乎是必须的。

　　最近，又有传言称首付比例提高至五成，此消息让购房者在纠结中深感“忐忑”(据某网站的调查结果显示，近五成购房者表示目前有必要尽快买房)。然而提高首付，不仅让刚需们多了份无奈，而且最受伤。因为对于低收入者来说，想要买房的愿望怕又要落空了。而对于高收入者来说，却影响甚微。换言之，提高首付只能让买不起房子的人更买不起房子。

　　虽然银监会曾公开否认“首套房贷首付比例提至五成”的传言，并表示，目前贷款基准利率的监管要求未变。但房贷越收越紧却是不争的事实，现在首付四成是大部分银行正行之举，只有少数几家银行是三成首付(但不能保证及时放款)。一些银行人士也在感叹：“房贷越来越难做了”北京已有多家银行表示，不排除首套房贷将首付五成可能。或许，首套房贷首付比例提高只是时间问题。当然，为了针对提高首套购房的首付，一些购房者将不得不改用公积金贷款或用父母或亲人名义买，甚至用上离婚(名义上)手段。同时，也有一些购房者找能垫付部分首付的开发商购房。

　　在市场多方博弈下，尽管从数据来看，全国商品房销售面积及住宅销售面积增幅均出现回落，但在一线城市的成交不断回落的同时，二、三线城市则呈现出回暖的迹象，有些地区仍呈现“量跌价升”态势。以目前来看，在楼市调控一系列“重拳”下，房价若仍未出现实质性下跌，很可能为了让成交量彻底下滑以带动房价下行，而不得不“忍痛割爱”拿刚性需求“开刀”，即停止部分地区按揭贷款。日前，潘石屹先生也曾表示：“政府有可能打出这张底牌(不提供按揭)。给所有的保障性住房提供按揭贷款，所有的商品房不提供按揭贷款，这样商品房的房价一定会降下来。”而在“五一”期间，温 家宝总理在北京视察保障性住房建设时，首次提出了“降房价”表示“要把一些地区过高的房价降下来，使房价回归到合理水平的决心坚定不移”。加之高层也曾表示“以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”由此可见，今年是房地产“革命”的一年，政府发“狠”的一年，目的就是让价格平稳下来。为此目的，信贷、土地、税收等调控措施将进一步出台，也不排除采取行政手段直接干预房价的可能。而政府直接出手干预价格，也正在悄然演变成楼市调控的新方向。此据官方说法为“价格主管部门对于房价的治理措施不仅仅是一个手段，而是一整套的方案，下一步各部委还将会陆续出台调控措施。”其大有“房价不降，调控不止”之势。

　　其实，无论政府如何发“狠”调控楼市，伤及刚需购房者均为不妥。因为楼市调控不能忘其本之所在!楼市为什么要调控?难道是为了让大多数的购房者越来越买不起房吗?亦如莫忘我国1998年住房市场化改革是为了改善老百姓的住房问题。回望房改缘起，就是因为公租房远不能满足百姓的居住需求，尤其是改善需求。难道楼市调控就是想再回到1998年前?笔者想，答案应是否定的。但事实上，楼市调控却有意无意的伤及刚需购房者。

　　说到伤及刚需购房者，另据媒体披露上海市将叫停开发商卖房送面积(开发商不可以再将超过100㎡的住房变为“小户型”)。也就是说，将当下流行的大阳台、大飘窗、大层高都转为实际住房面积计算。然而，上海市的房产税是根据应税面积计算应纳税额的。换言之，新建筑面积计算方法让大量赠与面积变为建筑面积，会使部分购房者从非房产税纳税人变为纳税人，也会使现有的房产税纳税人因面积计算方法改变而增加应税面积，从而多付房产税。这无疑是误伤自住消费者。

　　诚然，目前的调控措施已经达到了“最严”的程度，关键是要执行到位，持续坚持下去。一旦地方政府扛不住压力，执行政策“松动”，被政策压制的购房需求将可能集中爆发，造成房价在短时间内暴涨。然而，要让房价真正能够回落，其最关键的是要调整供应量和需求量，从目前情况来看，主要是土地的供应少了(房子的供应就少)。同时，发行的货币量又较大。故需求量较大，价格自然涨。再者，让大部分土地去建保障性住房，剩下建商品房也将自然减少，商品房供应不足的问题并未从根本上解决。

　　综上所述，笔者认为：政府一系列“限字令”政策和措施频出手而未能奏效，其原因是只触及皮毛并未伤至深处。从表象上看是市场刚性需求或供需失衡，但就其根本而言，由于历史原因导致大城市投入过多，中小城市的发展被忽视，使得一线城市需求旺盛。加之房子的特殊属性，投资投机需求暴涨。同时，普通购房者收入过低保障房欠账，土地财政依旧难改。故，楼市调控需从根本上进行彻底的改革，并加速历史欠账的偿还。