地王之死：谁会是下一个地王顺驰(5)
2011-05-21 来源：0352房网 编辑：编辑小冯
来自方兴地产拿地后的2009年财报显示，2009年其收入为63.21亿港元，毛利润为32.99亿港元，两项数值较2008年都有较大增长。2010年8月20日，方兴地产又发布了2010年半年报，显示该年上半年，总收入达41.03亿港元，同比增长61%。公司旗下三大业务板块——物业开发、物业租赁及酒店经营均衡发展，分别占总收入之58%、10%及25%。中化方兴地产主席罗东江亦曾公开表示，广渠路15号项目将于2011年预售，并于2012年入账。目前，金茂府尚未公布定价。
另一家央企背景企业、远洋地产旗下北京远豪置业有限公司所持有的大望京地块在经历去年退地传闻后，如今亦无动作。但据称该项目将作为2011年北京入市主要高端项目之一的角色被推入公众视线。注册资金6000万的北京远豪置业有限公司法人代表为赵新强，根据目前最近一次的公开消息，赵为远洋新干线总经理，此前身份为远洋地产质量部总经理。远豪置业背后远洋地产的资金实力决定了该地块的命运。在将此地收入囊中之后的2010年7月份，远洋地产发行9亿美元的可转债，并表示“这些资金要用于以后的土地扩张”。
根据远洋地产网站所公布的财报显示，2010年上半年协议销售额为83.03亿元人民币，毛利润为12.06亿元人民币，手头现金为143.59亿元人民币，土地储备为1441.8万平方米。其2010年上半年经营活动所用现金净额为113.71亿元人民币，投资活动所用现金净额为9.08197亿元人民币，融资活动现金净额为82.7509亿元。现金及现金等价物为40.04314亿元人民币。上述金额较2009年同期都出现明显增长。
2011年1月17日，远洋地产完成新年以来第一次竞拍土地。远洋地产旗下青岛远豪置业有限公司经过12轮现场竞价，最终以楼面单价6500元/平方米，总地价6.98亿元，竞得青岛浮山新区F地块。而曾经拿下北京大兴亦庄地块的央企中信，在2010年末更是拿下北京CBD最后一幅黄金地块：价值63亿的中服地块Z15号。仅仅时隔6日的12月27日，集团子公司中信地产再度斥资22.68亿将北京亦庄地块X1-3地块收入囊中。一个星期之内，中信地产斥资逾85亿元重兵布阵京城，筑底京城之心跃然纸上。
根据中信集团的财务报告显示，2009年集团营业收入共计2090.65亿元人民币，其中房地产以及基础设施业收入为144.26亿元，贡献利润36.09亿元。
与中信集团实力有一拼的中国兵器装备集团公司旗下也有一块“地王”。这便是价值17.6亿元的北京海淀区东升乡居住、商业项目用地，竞拍得手者是北京世博宏业房地产开发有限公司。2010年3月15日，世博宏业刚刚当上地王，便有人对其“指手画脚”。有媒体报道援引知情人的话说：“世博宏业有以往开发运营的收益，不会直接或间接使用集团从4万亿投资中得到的份额。”据该人士透露，世博宏业公司有以往开发运营的收益，也有来自银行的贷款、授信等，现有资金完全满足下一阶段开发需要，“不需要从国家的4万亿投资中拿钱。”
不过，流传到网上的一份股权出让招标信息则显示出：该公司的财务状况似乎并不理想。据该信息，世博宏业在2008年便亏损1057万元，所有者权益仅剩3517万元。截至2009年年初，世博宏业的总负债为9771万元，而其中8500万元是向南方工业资产管理有限责任公司所借，而后者正是中国兵器装备集团的成员单位之一。由此可见，母公司在房地产业务方面给予世博宏业的扶持力度。
目前该地块已超过约定开工时间逾两个半月，却尚无动工迹象。
与中国兵器装备集团同为央企的保利集团旗下保利地产，在连拿广州白云新城价值24亿元的AB2907008-1和价值11亿元的AB2907008-2两块“地王”之后，也并未见到有后续动作。2011年1月11日，保利地产公布了2010年全年的销售业绩，共计662亿元。来自保利地产公布的2010年第三季度报告显示，其经营活动产生的现金流量净额达-261亿元。
此前，《中国经济周刊》亦曾报道目前保利地产的土地储备量占全国首位，达到3369万平方米。
鉴于针对上述各公司公开置评的不便，一位要求匿名的内地境外上市房地产企业的高级财务经理向《中国经济周刊》说：“国企特别是央企拥有大量的信贷资金无处安置，于是便四处拿地，或囤积或建设高端物业。即便亏损，央企也并不在意，因为这并不是自己的钱。”他表示，从多家作为房地产业务平台的子公司亏损情况中便能显而易见，单凭几块高价土地难以拖垮有央企背景的子公司，因为“靠山”总是会向他们伸出援助之手。
紧缩的考验
不过，一些既非央企背景也非上市企业的“地王”在已到来的2011年或将面临更严峻的资金考验。因为他们不仅要负担沉重的土地出让款项，还要忍受不断收紧的货币政策。2011年2月8日晚间，中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。
易居中国房地产研究院综合研究部杨红旭部长向《中国经济周刊》置评说：“存贷款利率的提高不仅从购房者方面控制了需求成本，也再次提高了开发商的贷款成本。”杨红旭认为，当前开发商的问题不仅仅是贷款价格的提高，更严重的问题在于银行早已收紧了对房企的授信额度。中国指数研究院预测认为，当前的货币政策环境和2002 年、2006 年较为类似， 考虑到2010 年全年新增贷款将达到8 万亿元，而此前几次制定该指标计划时一般会低于上年实际值。预计2011 年新增贷款计划将为7万亿元。此外，一度受到政策打压的房地产信托资金进来据称将重新启动。但消息称，更多的信托基金考虑到房地产调控仍在持续，为规避风险，纷纷提高了房地产信托业务的门槛。记者获悉，主要信托公司今年在做房地产信托时，将以大中型房企尤其是国企为主，同时拒绝接盘收益低于3000万元的项目。中国房地产业协会的高层人士和一位股份制上市银行对公业务经理都向《中国经济周刊》证实：目前银行对房企的开发信贷越来越紧张严格，而其他融资渠道也跟随受到不同程度的封堵。
“从目前情况看，手中持有高价地块，既无背景又无特殊融资渠道的房地产公司可能会在今年面临生存危机。”来自上市公司的财务负责人如此归类已经或即将成为“地王”的企业未来命运，“要么接受土地被收回的现实，要么被昂贵的地块拖死。”
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