新晋“地王”崇文门暗示房地产行业中拿地策略(2)
2011-07-02 来源：0352房网 编辑：狄海霞
记者在调查中了解到，这个公司有可能是当时参与竞标的某家开发商的“马甲”。目的则是，一方面可以分散竞标者的注意力，减少其他企业对自己的关注，另一方面也便于隐藏自己的真实实力，尤其是在可支配资金方面。
比如在2010年CBD核心区6地块招标中，一个名为“恒中北京发展”的企业也曾经引起各方的猜测，当时这一企业对6幅地块中的两地块都开出了“蹭底价头皮”的报价，而这两幅地块的其他竞争者开出的价格都在溢价40%以上。
在这次的崇菜地块中，仍然有分析人士向记者表示，这个71号买家也不能排除是开发商“马甲”的怀疑，毕竟这一地块价格大涨后，周围已有的同类商业物业也将得到“恩惠”。
事实上，正如陈志副秘书长所言，房企在关键地块的竞标中为了争夺自身利益，会想尽各种拿地策略。
开发商的神秘和谨慎源于对“地王”的风险判断。一位不愿具名的房地产业内人士对记者表示，无论是开发商还是北京市政府，对于“地王”都是“既爱又恨”，“颇有点知其不可为而为之的意味。”
但是对于这一地块的新主人合景泰富来说，吞下这个“地王”还是有代价的。6月28日的消息称，花旗给予合景泰富沽出评级，主要就是因对其增长潜力及业务扩张存疑。而瑞信也在6月29日发表报告称，虽然该地面积较小，但公司之前并无建筑或管理商场的经验，料相关投资将增加营运风险。
而对于北京市国土部门来说，上述业内人士表示：“尽管出现地王地块可能会让北京市顶雷，但这个成交价却在一定程度上可以让土地市场的热度重燃。”
“崇菜地块推出的时间在6月底，而北京市早在5月份就高调表示要在下半年大规模推地，”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，“这可以看做是政府为下半年的推地进行的预热。”
北京的土地市场确实很长时间没有这么兴奋过了。此前，去年7月，位于崇文门东南、磁器口东北角的新景商务楼北侧遗留商业金融地块出让，成交楼面价约为12133元/平方米。而在崇菜地块之前，北京的“单价地王”则是早在2010年3月，中国兵装在蓟门桥拿下的东升乡住宅地块，楼面价约3万元/平方米。
土地市场的长期萎靡从近期公布的数据中就可见一斑。本报记者根据北京市土地整理储备中心成交信息统计，截止到6月29日，今年上半年北京共成交土地114块，土地出让金合计约327.5亿元，同比去年减少约305亿元，降幅达48.2%。
半年时间仅327.5亿元进账，这对于北京财政重要来源之一的土地财政来说，无疑是个不小的打击。
这很容易让人联想到今年5月31日北京市召集开发商参加的大规模土地推介会。在这次推介会上，北京市各区高调展示了下半年准备推出的86宗地块。而从这一数字中，可以读出的仍是北京市土储中心迫切推地的急切心态。
而这次崇文门菜市场地块推出的时间节点，也让各方不禁揣测北京市政府的“良苦用心”。
崇菜地块出让前，有业内人士参考该区域2010年CBD出让地块2万元/平方米的成交价格，预计这9幅地块合计成交额将超过200亿元。而如今，当崇文门菜市场金融用地地块的楼面价飙到4万元/平方米之上时，业内人士也纷纷将CBD地块剩余9地块的成交额调高至“超过250亿元”。
多位业内分析人士表示，住宅地产在调控中受抑制，开发商只有加码商业地产谋取出路，而即将出让的CBD剩余9幅地块，作为CBD核心区最后的出让地块，也必然会受到市场的追捧。
事实上，除了崇菜地块，7月份一开始还有两次重磅地块的推出，即7月6日开标的CBD九宗地和7月29日招标的王府井(600859,股吧)大街西侧商业金融用地。由于地理位置的特殊和稀缺，这三幅用地都是被业内预计将创造新纪录的商业用地。而将这三批土地都集中在7月份前后入市，也不能仅仅归于“巧合”那么简单。
北京中原地产市场总监张大伟认为，崇菜地块成交的单价较高，由于是商业地块，预计将对7月即将出让的CBD核心区地块、王府井地块有一定的影响。
而事实也正是如此。崇菜地块的拍卖价格一出来，立即让业内人士对将于7月6日出让的9幅光华路CBD核心地块充满了遐想。
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