雅戈尔上海长风地王开工四个月仍在缓慢的挖坑(2)

2012-02-17 来源：中国经济网编辑：韩轩

　　按照长风8号东地块开工信息公示，该项目总投资为55亿元。此前雅戈尔置业已经为该地块支付了33.93亿元的土地出让金，意味雅戈尔至少还需要在该项目上投入11亿元左右。根据雅戈尔财报，2011年1至6月，雅戈尔新开工项目4个，规划建筑面积64.03万平方米。截至去年6月末，雅戈尔在建项目共15个，规划建筑面积达210.40万平方米，这同样需要大量的资金投入。长风8号东项目公示的建设信息显示，雅戈尔与宏润建设签订的施工总包工程合同价金额为2.4亿元，总建筑面积为95318平方米，相当于每平方米建筑面积约需2500元建设费用。以此估算，截至2011年6月末，雅戈尔15个在建项目所涉及的210.4万平方米建筑面积仅施工成本就达52亿元左右。

　　从雅戈尔去年三季报来看，其货币资金为22.7亿元，资产负债率为71.65%，且这部分货币资金是归属于雅戈尔置业母公司的，并不可能全部用于雅戈尔置业的地产项目。值得注意的是，截至去年9月末，雅戈尔另有可供出售金融资产105亿元，意味着该公司有较强的变现能力，同时该公司在2011年没有新增土地储备积压资金，从这个角度看，雅戈尔放慢长风地块的开发节奏或许并不一定是出于资金压力，更有可能的是有意放缓节奏，以规避行业低谷期。

　　据记者此前对全国多个城市楼市的调查显示，面对持续的调控，那些在行业高峰期拿了高价地的开发商，在面对行业低谷时，多选择蛰伏，在土地转让相关法规规定的期限内动工，但动工后拖长开发时间，避过行业调整期，等到行业进入高速增长阶段，再通过土地增值与房价上涨获取更高的利润。

　　当然，这样做的前提是开发商有足够的资金实力熬过行业低谷期。以长风8号东地块为例，雅戈尔拿地至今已经一年多过去了，在其中沉淀了34亿元购地资金，虽然目前施工缓慢，但也会产生一定的施工成本和其后数年的资金成本。这些都是摆在该项目上面的 “沉淀成本”。如果行业持续低迷，这部分压力将日益沉重。近期，多个地方政府的楼市新政被叫停，显示房产调控政策短期内仍难有大的松动，而随着调控深入，在一线城市已经开始出现房价下行的迹象。这让雅戈尔上述项目，面临利润难题。

　　据二手房搜索引擎安居客信息，长风片区今年2月二手房均价为21681元/平方米，环比下跌1.66%，这一价格甚至还远远低于雅戈尔拍得长风8号东地块时的楼板价。按照规划，雅戈尔长风8号东地块所处的长风生态商务区将会融合多种功能，其中的住宅部分也将与周边目前的二手房拉开一定档次，但即使如此，按照目前的行业环境，长风生态商务区内的中高档住宅项目也面临较大的定价压力。

　　如何为长风单价地王增加更多的附加值，这也是当前摆在雅戈尔面前的问题。有分析称，目前雅戈尔唯一的办法或是等待调控政策放松，等待下一次土地增值、房价上涨的机会。

（责任编辑：0352房网）