房价均衡面临破局调控政策未来有可能长期化(2)

2012-10-10 来源：0352房网编辑：紫琳

　　房地产的价格运行规律不同于一般商品，金融属性十分明显。房价上涨期，市场交投火爆，价格继续上涨的预期强烈。对于刚性需求的购房者而言，越晚入市意味着需要支付的购房成本越高;对于投资性和投机性需求而言，此时持有房产可以获取价格上涨带来的收益。所以，购房者入市积极，房价继续上涨，这种上涨又强化了预期。当房价由于政策调控等原因涨幅开始变小甚至不涨的时候，刚性需求的购房者大多会选择持币观望，希望未来房价下跌从而减少购房成本，而此时投资投机性需求持有房产等于其机会成本，这一部分需求将被明显抑制。这一阶段，成交量会明显减少，开发商的资金链逐步紧张，部分开发商选择降价促销，二手房的持有者也开始抛售手中的房产，从而导致供应量增大需求减少，价格开始松动。随着价格由涨转跌，市场预期将发生进一步转变，价格越跌，购房者观望情绪越重。

　　目前世界上大多数国家出台了物业税或者房产税政策。在我国，房产税的实行将是大势所趋。按照0.8%-1.2%的征收标准，每套商品房每年税收为1.6-2.4万元，累计效应会使得投资性住房持有成本明显上升，投资回收期延长。如果这种压力不能有效转嫁，则会增加存量房的抛售量，增加市场供给，从而平抑房价。从2010年开始，我国开始加快保障房建设。2010年保障性安居工程建设规模为580万套，2011年扩大至1000万套，2012年的建设计划是不低于700万套。按照两年左右的建设进度，2013年、2014年将迎来保障房入市的高峰期。

　　高房价问题已经不单单是一个经济问题，而是上升到一个关系着公平和稳定的社会问题。中央调控房价的态度十分坚决，限购限贷等政策将在未来较长一段时间内保持不变，如果房价出现明显反弹，不排除政策加码的可能，如加速推出房产税等。

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