房地产业恶化加剧 中小企业借贷风险“暗涌”(2)
2011-11-16 来源：中国证券报 编辑：乔铭
一位信托业人士提醒，现在房地产高息借款最大的风险是，房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付，资产好但未销售完，借款就无法偿付。销售是第一还款来源，抵押物只是第二还款来源。如果要通过司法程序处置抵押物时危机就爆发了。
行业监管日趋严谨
兑付危机和可能的违约迹象，已引起监管层重视，银监会防控风险也逐步升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月有消息称，银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。
监管层出招应对的同时，房地产商、信托机构、私募基金也开始未雨绸缪。业内人士指出，信托项目受限于刚性的兑付期限，对流动性的要求较高，而私募和民间借贷在偿付时限方面的刚性要求较低。
“如果预期会出现兑付困难，我们一般都会提前半年找下家接盘。”中信信托一内部人士介绍，现在寻求“处理”项目的小信托公司很多，接盘对象有房地产基金、资产管理公司、大型开发商等。稳盛投资基金人士就透露，曾有遭遇兑付风险的信托公司请求该基金进行接力合作。
“信托项目的抵押折扣率普遍偏低，并且已经相对平滑了项目的前期风险。专业从事地产行业的机构和开发商对部分项目的潜力依然看好，只要有足够的时间，后续投资依然会有可观的收益。”该人士认为，这恰是当前一些大型开发商、资产管理公司以及私募基金认为存在项目并购机会的原因所在。
业内专家建议，除收缩房地产信托外，加强对房地产信托项目的跟踪和监管，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。绿城董事长宋卫平此前“卖不动就降价到底”的表态，也暗示出开发商在“最后关头”还有“杀手锏”。
“在房地产行业趋势性向好的情况下，借新偿旧的对倒操作，既包含了短期不利形势反转的可能，也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是，一旦房地产形势持续低迷，借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。
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