谢逸枫：把卖地收入变成房产税是天方夜谭 (3)

2012-12-10 来源：谢逸枫的博客编辑：木木

　　央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在今年各种场合谈过房产税改革推进问题。全国 30多个省区市和计划单列市的地税官员也已开展为期6个月的房产税税基评估集训，这一培训被解读成是为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。而在2012年11月16日，财政部财政科学研究所所长贾康透露“扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定”。4天后的2012年11月20日，财政部党组书记、部长谢旭人在《经济日报》上撰文指出：“推进个人住房房产税改革试点，发挥房产税调节收入分配、引导居民合理住房消费的作用……认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。”官方表态十分明确。

　　中国注册税务师协会会长许善达表示，虽然财产税对收入差距的调节力度最大，但并不是主体税种，房产税不可能代替土地财政。而且在房地产税收中，房产税只是其中一种，真正房地产业发展的好坏对地方财政的影响绝不是房产税这一小税种能代表的。我国的税制结构是跟国家的经济发展水平密切相关的，流转税、所得税、财产税这三大类中，每个都有调节功能，调节力度不一样，从调节收入差距角度来说，财产税的调节力度最大。但是，我国税制目标是双主体，即流转税和所得税，经过10年的努力在税制结构上才使流转税降低了10个百分点，所得税增加了10个百分点，在很长的时间里一定是流转税的比重逐渐降低，而财产税绝不可能在很短时间成为我国的主体税种。房地产税收绝对不仅仅是房产税，包括土地收入、开发过程中各种税，消费者购买住房缴纳的税等很多内容都在房地产的整个税收体系里面，如果认为房地产税只有一个房产税，就把所谓研究房地产税的目标盯着房产税一个税种，本身就是最大的偏离。现在很多人建议把房产税作为将来主体的税种，从哪一个角度来看都是不现实的。应该从投资、消费、金融、财政等几个领域对房地产业有一个比较清晰的定位，在这个基础上，再来研究有关房地产业各项政策，包括金融政策、财税政策、土地政策，在这个框架里面，房产税只是一个很小甚至无足轻重的因素。

　　国外房产税千差万别

　　尽管国外征收房产税已经非常普遍，但各个国家的征收标准并不相同，对当地房地产市场产生的效果也不尽相同。

　　德国：在德国购置房产，首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税，房屋买卖要交3.5%的交易税，还有资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。按照德国房产税征收标准，房产市场价格高，税收就大幅上升，这对投资炒房客来说套利空间非常有限。过去10年间，德国房地产价格涨幅跟不上同期CPI的涨幅，如此稳定的房地产市场，得益于政府通过各种差别化征税对房地产市场进行的调控。

　　新加坡：新加坡的房产税征收以“调节贫富”为原则。目前新加坡的物业税征收为双轨制，主要是根据房屋用途来区分。如果房屋是自住，政府将征收4%的物业税，如果房产属于投资，政府将征收10%的物业税。新加坡政府对于社会上10%的最困难群体提供补贴或廉租房，同时严格控制商品房的比例，对于超过100平方米的高档住房，政府将收取高额的土地出让金和物业费。

　　日本：针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收，税率为1.4%。固定资产价值由地方政府评估确定，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在每户居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税，200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。日本的房产税征收方案保障了小户型低收入人群的利益。

　　美国：美国房产税是地方政府的主要收入来源，政府也通过房产税来平衡地方财政预算。美国征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。

（责任编辑：0352房网）