业主怎样合法维权？(2)

2011-05-11 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　而业主的以下权利，必须通过业主大会来实现（《条例》第十一条）：
　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　业主大会的召开以及某项决议的通过，《条例》和《业主大会规程》中有明确、细致的规定。只有严格按照法律规定的程序通过的决议，才能保障决议的合法性。否则决议即便可能合理，也一定不合法。即只有程序的合法，才能保障实体的合法。这是法治社会的概念精髓。

　　《条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。因此，业主委员会所行使的各项职责，除《条例》规定外，必须都是业主大会的决议。实际上，业主委员会就是业主大会的“橡皮图章”和“眼线”。前者说明其必须无条件的服从且履行业主大会的决议，尽力做好业主大会授权的各项工作；后者说明其必须代表业主大会即全体业主，对物业管理的实施情况进行监督和汇报，从而让业主大会对物业管理企业的行为，有一个完整、正确的了解，对进一步决议对物业管理企业的聘用与否，做出必要的决议。而且，《条例》还赋予任何业主有监督业主委员会的权利（《条例》第六条）。

　　因此，我们不难看出，《条例》为全体业主精心设计了一整套对业主委员会的监督规则，把业主委员会的职责范围严格限定在业主大会授权之下。其目的就是为了保障全体业主的利益，真正由全体业主说了算，而不能由少数人士说了算，更不能由业委会主任说了算。毕竟我们全体业主的利益是动辄以亿计的财产，对其处分的恰当与否所产生的效益或者损失，都是少数人士无法处分和无力承担的。

　　有的地区的业主委员会，不按国家规定，抛开全体业主以“主人”自居，随意动用小区维修基金，甚至拒绝业主们的调查和监督，使得业主共同财产在需要的时候不知去向；也有的业主委员会，自己就决定更换管理1000多户房屋的物业管理企业，由于其能力和水平低下，导致新旧物业公司交替发生困难而发生无人管理的局面，倒霉却的是全体业主；更有的业委会主任，自己把持公章，与他认可的物业管理企业一下子签署了多年的物业服务合同，使得广大业主不满意的物业管理企业得以合法长期获得小区的物业服务合同（合同本身就是经济利益）。从中我们不难看出，业主委员会之所以不应该有单独行使的权利，是因为这种委员会无法承担因行使权利所造成的严重后果，即无法承担相应的民事责任。

　　类似的情况在全国各地都有发生，归咎其主要原因就是决策者无法受到有效的监督。因此，在物业管理活动中，考虑到业主管理自己按份共有财产时，的确也无法花费巨大精力来监督业主委员会的行为，因此《条例》将共有财产的管理权，交给了全体业主组成的业主大会，而仅仅由那些热心公益事业的业主组成的业主委员会，来实施业主大会的决议。

　　是不是一个没有权利的业主委员会就无法为业主工作了呢？当初我们仅仅是一些业主代表，我们同样为全体业主的利益，向发展商和物业管理公司提出整改建议和向业主提供法律咨询和帮助，只是不能履行《条例》赋予业主委员会的重要职责，因为我们不是以组织形式存在的业主委员会。在成立了业主委员会之后，便使得我们得以合法的、更加方便和有力的代表全体业主履行监督物业管理等权利。

　　如果一定要说业主委员会的权利，那就是全体业主通过业主大会授权而获得的权利，业主委员会没有自己的权利，业主委员会委员更没有多于其他业主的任何权利。有的，只是你发自内心的、乐于接受业主监督和政府监督的公益心和适当的工作时间和一定的工作能力。严格依《条例》办事的业主委员会，一定会是一个全体业主拥护的业主委员会，一定会是一个以全体业主利益为重的组织。

　　按目前《条例》的设计，可能出现的情况是由于没有权利而导致一些业主委员会不作为，但这不是《条例》的缺陷，而是该物业管理区域内还没选举出热心公益事业且有时间、有能力为全体业主服务的业主委员会。

　　因此，《条例》在业主、业主大会和业主委员会三者位置的确定上，是一个效率不高但是风险极低的制度，是一个以维护绝大多数业主权益为目的的制度。

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