房地产行业洗牌迎来最好时机 并非是全面崩盘
发布时间：2014-02-27 来源：0352房网 编辑：阿狸
摘要：2013年仍然豪赌的地产商，一部分将面临要么降价卖房损失利润，要么不降价让存货烂在手里的尴尬局面，因此房地产行业洗牌将迎来最好的时机。为什么这么说呢？
首先看信贷环境，从过去几年
银行的资产配置看，普遍压缩了国债以满足信用供给，四大行里除工行、农行外，按揭贷的比重已经达到20%，没有上升空间。而股份制商业银行更加逐利，因此今年的按揭
贷款难有增长，甚至一些大行会削减，而
利率打折越来越难。按揭贷款的“量”和“价”会明显制约购买力释放。
再看供需环境，房地产是个特殊行业，既是耐用消费品又具备金融属性，需求的根本在于人口和经济发展支撑的购买力。按照1987年生育高峰测算，2014年可能是
全国住宅销售的顶峰，但由于城镇化进程和有产业基础和人口导入能力的
城市崛起，行业销量不会大幅下降。从供给端看，2013年全国房屋新开工面积约20.12亿平米，同比增13.5%，主要原因在于2012年末到2013年初出让
土地进入开工状态的速度超过
市场预期。由此预计2014年全国房屋供给有明显增长。
面对可能减缓的需求和增长的供给，房地产商的资金压力会逐步提高。房地产销售额从2009年的4.43万亿增长到2013年的8.14万亿，开发资金从2009年的5.77万亿增长到2013年的12.21万亿，其中开发贷四年来只增长了8000亿，可以利用的无息
融资主要是预收房款，该项从1.62万亿增长到4.33万亿。但2014年这种情况可能逆转，即资金流入慢而资金流出快，主要表现在销售回笼占资金流入的比重下降，而未付
工程款增长到5.7万亿，土地款的压力约0.99万亿。在全行业告别黄金年代，难以延续全面繁荣的情况下，必然有企业会为高杠杆付出代价，行业将加速洗牌。
为什么是行业将分化洗牌，而非崩溃。根本原因是中国居民的杠杆率低，资产负债表健康。以“
房产资产比”来衡量——中国的居民资产中房地产占最大比例为47.9%，而按揭负债仅占居民总资产（估计120万亿）的10%。也就是说，即便
房价下跌，资产价值缩水，这个比例也不会高到令人恐慌的高度。
去伪存真看清房地产行业本质，杭州等城市的降价以及信贷条件收紧，都预示着行业洗牌加速，而非房地产行业崩溃倒计时。房地产公司普遍倾向于顺周期拿地，
地价涨幅超过售价涨幅，利润率下降是必然。
