住房制度体系的三个新动向 健全城镇住房制度

    其二，“健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。”将保障性住房制度单独拿出来说，表明其重要性。

    其三，健全房地产市场调控长效机制。这是官方第一次系统性释述“长效机制”。《规划》提出，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。”

    上面这段话，其实讲明了长效机制的内容与手段，主要包括四类政策工具：住房、土地、财税、金融。所谓住房政策，主要是编制住房发展规划。这项工作早在2007年前后，各地就曾被住建部要求编制规划，其后又多次被要求重编。地方政府通过摸底、测算本地住房需求总量及结构，进而制定住房供应、建设规划。遗憾的是，很多城市在摸底居民需求方面做得远远不够，以至于近几年有些城市的保障房供应规模偏大，出现“房等人”的不良现象。

    所谓土地政策，主要就是宅地供应。近几年的4月份，国土部都会在汇总各地上报计划的基础上，制定和公布全国及各地当年住房用地供应计划。不过，几乎每年都没完成计划。

    应该说，宅地的供应原则按重要性可分为四个层次。一是保障性住房用地应保尽保。这是民心工程，不过还是有些地方政府不愿免费供地，更愿卖商品房用地。二是优先安排政策性商品住房用地。这个界定有点暧昧，“政策性商品住房”应该指代“限价房”，而介于保障房和商品房之间的“非驴非马”产品，少做为宜。三是合理增加普通商品住房用地，主要指中低价位、中小套型(140平米以下)的住宅。四是严格控制大户型高档商品住房用地，这与抑制投机投资需求相匹配，但也会误伤部分高端改善需求。

    所谓财税、金融政策，主要是指实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。针对两类需求宜采取两种做法：支持自住，抑制非自住。所谓差别化，主要是契税、营业税、个调税、个贷首付与利率等，对首套房、二套房、多套房、普通房、非普通房等松紧程度不同。然而，当前政策存在很多不足，还无法真正到位支持自住、抑制非自住，比如首套房贷款利率基本没有优惠，支持力度很弱，而原本应该抑制的多套房交易者，通过假离婚等手段，仍然能够“偷享”政策支持。

   《规划》还提出，“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”这一条内容频频被拿来说事，被诸多人想象为打压房价的利器。然而这只是基础制度建设，通过统一登记和全国联网，确实能让少数多房者望而却步，望风抛房，但并不构成对房地产的直接调控。其关键在于，这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后，官方会否据此而制定某些调控政策，这才是值得关注的重点。比如未来的房地产税立法，会否据此设计住房免征面积？但至少未来一两年，这两项工作难以实质性影响全国楼市走向。