上海写字楼市场分化 催生写字楼租赁创新模式
发布时间：2014-07-15 来源：0352房网 编辑：杨晓敏
摘要：数据显示，上海甲级写字楼2014第二季度整体平均租金为每天每平方米8.57元，环比下降0.92%，同比下降1.27%,为两年半以来的历史最低点。其中，浦东区域内甲级写字楼的平均租金持续上升，达到每天每平方米9.20元，环比上浮2.22%，同比上涨4.90%；而浦西区域为每天每平方米8.29元，环比和同比分别下降2.36%与4.05%。
上海写字楼
租赁市场呈现浦西大型外资总部型企业持续向非核心区外迁的趋势。大型知名企业在选择非核心区作为总部办公场所时，通常会重点考量六大因素：
规划优势、
交通优势、产品和服务、产业和客户、
政策优惠以及生态环境。由于
成交不理想，很多写字楼开始转向整租，探索新的管理服务模式。
供应大增 区域分化
戴德梁行最新发布的数据显示，2014年第二季度，上海甲级写字楼共有约17万平方米的新增供应入市，总存量达到646万平方米；2014下半年全市预计仍有近28万平方米的甲级写字楼入市，其中约20万平方米位于非核心商务区。由于郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字
楼市场空置率为12.61%，达到2008年金融危机以来的最高点。
戴德梁行研究员表示，写字楼在2014年上半年已经迎来了一轮洗牌，而这样的洗牌在写字楼市场热门区域板块的变更上体现得尤为明显。具体来说，外滩、陆家嘴、人民广场等老牌核心商务区内有限的办公楼供应已不能满足企业迅速扩张的需要，不断上涨的租金令企业成本越来越高，而市郊非传统核心商务区虽异军突起但自身劣势明显，相比较而言诸如大连路、世博浦西段、淮海西路等一些原本就占据市中心城区核心位置的板块由于规划支撑、交通配套完善、高端商务氛围日渐提升，正迎来“二次崛起”的良机。
“中国经济增速放缓，上海写字楼市场已经进入这样一个阶段——越来越多的租户开始考虑如何控制成本的同时，也在放缓扩租的计划。”高纬环球企业租赁策略部董事孙琦表示。
探寻运营新模式
世邦魏理仕中国区总裁潘可维亦表示，商业运营模式的改变对于
开发商来说至关重要。目前，办公楼产品的同质化比较严重，但在成熟的市场，我们可以看到每一栋楼的规划、设计、营销、运营、招商手段各有不同。未来，管理得好的办公楼可以长期收取比较高的租金，如果管理不善，租金回报会低很多。
由于部分地区租赁市场的不景气，市场催生了多种写字楼包装重组新模式。以中华企业大厦为例，十年前这里曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但后来物业逐渐老化，欧莱雅等企业陆续迁离。但它的地理位置非常优越，位于上海最繁华的位置，2012年高和资本收购后，改名静安高和大厦。经过对大厦进行内外整体改造、提升大厦品质，吸引了众多优质的租客。
目前，这类资产精
装修概念之下的写字楼租赁模式创新正不断花样翻新。资产
精装修的初衷，是针对市场上出售型商业
不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值而提出的一种理念。通过资产管理提升租金水平、租客品质、物业品质，提供金融服务，可以实现客户
投资收益的最大化。
