养老地产发展面临的难题：三大瓶颈亟待突破
发布时间：2014-09-05 来源：0352房网 编辑：CICI
摘要：近日，养老产业再迎好消息，中央财政下拨服务业发展专项资金24亿元，支持在吉林、山东等8个省份以市场化方式发展养老服务产业试点。
预计到2015年，我国60岁以上的老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。
开发商正是看到了养老产业的发展前景，养老
地产才乘势兴起。有人说，只要1/10的老年人成为养老地产的消费者，那么养老地产就会迎来市场爆发。不过，这个看上去前景很好的产业，在现实中却遭遇了重重困难。
市场供需缺口巨大
面对我国迅速“变老”的现实，无论何种养老方式，都显得准备不足。业内人士曾以“杯水车薪”来形容目前养老机构和养老需求之间的关系。
朱勇表示，我国养老产业尚处于起步阶段，相关
政策和制度都很不完善，养老体系普遍存在投入不足、设施较少、服务不够多样、运营效益低、专业人员匮乏等问题，而且这一状况短期内并不能得到改善。因此，引入民间资本成为养老产业发展的迫切要求，必须让市场机制发挥作用，打开养老产业发展的新天地。
赢利模式不明确
北京大学人口研究所穆光宗教授指出，未来中国养老机构将分为三大层次：第一层次是社会福利型养老机构，由政府开办，具有社会福利的性质；第二层次是中高端养老机构，由政府或民营资本开办，自负盈亏或有一定盈利能力；第三层次是奢华型养老机构，由民营资本或外资开办，具有盈利能力。
虽然养老地产迎来了发展的东风，但运营状况却并不尽如人意，没有明确的赢利模式，前期投入大、利润产出时间较长是当前存在的主要问题。“养老产业是一个投入大、周期长、利润产出时间长的产业，绝对不会像
房地产业那样有高利润率和周转率，预计毛利润率仅有10%—20%。”天地控股总裁张华纲表示，“按照企业运营的常规心态，这种盈利水平的项目往往导致开发商的参与度很低。”因此，企业在做养老地产时亟须在经营模式上转变思路，探索到底应该如何运营养老社区。
让老年人成为消费主角
北京汇晨养老机构管理有限公司总经理马剑表示，从目前一些养老地产项目的
销售情况看，大多数养老项目是子女为父母购买的，真正由老年人自己掏钱购买的比例非常低。由于经济条件所限，大多数老年人还是愿意选择传统的居家养老模式，或者选择公办养老院。
但是，随着购买人群年龄结构的变化，这一状况可能会发生转变。陈乾认为，四五十岁的人是当今经济购买力最强的人群，再过10多年他们将逐步成为老年人。当整个社会的养老观念发生变化时，这群人掏钱为自己购买心仪养老
公寓的可能性就会增大。
