养老地产缺乏明确的盈利模式 高端过剩低端缺乏
发布时间：2014-11-17 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：随着老龄化的加速逼近，以老龄
地产和老龄护理为代表的老龄消费是一块可以预期的“大蛋糕”。由于中国老龄化时间表太快，很多方面都显得猝不及防，养老地产缺乏明确的盈利模式，正在走“摸着石头过河”的老路。
全国老龄工作委员会办公室9月末发布的《中国老龄产业发展报告（2014）》称，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄
房地产业将是增长的两大亮点。
根据这项报告，老龄房地产包括养老社区、老龄服务机构、异地养老房地产项目、
城市老年
公寓、现有
住房的适老化改造、二手老龄房地产等。报告还预测，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业
市场。
2013年被誉为中国“养老地产”元年，万科、保利等多家国内知名地产商在全国范围内布局养老地产，而在此前两年，以泰康人寿为代表的保险资金早已率先进入了这一领域。
与保险公司可以追求长期稳定回报相比，养老地产未卜的盈利前景对于地产商来说挑战更加明显。据不完全统计，业内入手养老地产的地产商超过80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“养老”为名圈地搞房地产开发的。
万科、保利等知名地产商也在尝试不同的养老地产模式。万科在养老社区、嵌入式养老服务中心以及自持老年公寓三个方向上都有尝试。位于杭州良渚文化村的随园嘉树
楼盘以“养老服务”为卖点，配有40余项适老性能设计。
媒体在调查中了解到，当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等几种模式。在这些模式之下，养老地产高额的开放成本和长期的运营成本根本无法回收，基本上处于“全行业”亏损的状态。
一位专门从事养老地产研究的人士称，地产商是习惯于赚快钱的，房子盖好了卖出去，生意就算做完了，而养老地产的产业链特别长，建完房子只是完成了一部分，更关键的是后续的管理。
“
开发商变成了管理者，卖房子的变成了护工，他们之前确实没有这样的经验，所以很多项目走到一半都走不下去。”这位人士说。
陈东升在9月初首届中美医疗峰会上接受媒体采访时称，当前养老特别热，很多企业称要
投资，但真正进入这个行业的并不多，因为养老不是个暴利行业，这种商业模式对资金要求量大、沉淀时间长、市场回报慢。
但他相信，养老的商业模式一旦产业形成规模、走上轨道，就不会受到经济周期波动的影响，是符合保险公司要求长期的、稳定的和追求高回报资金的性质。
很多以“养老”为卖点的地产项目，由于对于入住者年龄没有硬性的限制，使得养老地产成为一个噱头，在这些社区中一些
开盘买房时针对老年人的承诺在入住一段时间便会难以为继。
难以为继的背后深层的原因在于国内老龄康复护理服务业处于严重供给不足的状态。根据老龄办对城乡老年人口健康情况的调查，在平均约19年的余寿中，健康余寿只有9年左右，其余10年基本上是带病或失能状态。
老龄办调查还显示，现有的民办养老机构绝大部分只能提供日常生活照料，仅有10%以护理康复为主。养老机构中医护人员数量少、学历低，护理人员年龄大、技能差的现象很普遍。民办养老机构中医护人员的比例仅有12%左右。30岁以下的青年护工比重仅为7%，绝大部分护理人员年龄在四五十岁以上。
护理人员的缺乏和护理质量的低下已经是制约中国高端养老业发展的一大瓶颈，这个问题显然不是保险企业和房地产商依靠自身的力量能够解决的。
养老地产面临的局面是“有钱的人还没老，老了的人却没钱”，养老社区普遍将自己的目标人群定位为“高知、高干、高管”人群。然而，先富起来的人毕竟是少数，如何找到消费能力与高收费相匹配的客户是
销售养老地产首先要解决的问题。
