楼市开年释放三大变脸信号 楼市进入下行通道

摘要：鸡年开年首个工作日，三大利空信号便在楼市上空蔓延，业内称全国楼市进入下行通道已基本确立。业内人士认为，2017年春节前后，市场处于政策重压下的平稳期，随着多地楼市调控的加强，房地产市场或将继续承压。

       有的人，年还没过完，一切还未步入正轨，可关于房地产的爆炸性利空消息却接踵而至。

       消息一：央行变相加息

       在农历鸡年的第一个交易日，市场迎来了当头棒喝。中国央行释放重磅变相“加息”信号：央行当日进行200亿元7天期逆回购操作中标利率2.35%，此前为2.25%；进行100亿元14天期逆回购操作中标利率2.5%，此前为2.4%；进行200亿元28天期逆回购操作中标利率2.65%，此前为2.55%。

       另外，央行还上调常备借贷便利贷款利率，隔夜品种上调35个基点：隔夜SLF利率上调至3.1%，此前为2.75%；7天SLF利率上调至3.35%，此前为3.25%；1个月SLF利率上调至3.7%，此前为3.6%。利率变动2月3日生效。

       实际上这不是中国央行第一次变相加息了，节前央行曾将6个月和1年期MLF利率分别上调10个基点至2.95%、3.1%。招商证券徐寒飞表示，这是央行货币政策全面逆转的信号，意味着2014年以来的货币宽松结束了。

       业内认为，加息意味着资金贵了，它对于楼市、股市、债市、期市都构成利空。而且此次央行出手非常迅猛，没给市场喘息的机会，将给市场心理带来极大的震撼。

       任泽平认为，央行自节前上调MLF半年期及一年期利率后，再次对SLF和逆回购利率进行了上调，政策性利率全面上调，已经事实上加息，显露出央行偏紧的政策态度。预计央行的货币政策将持续偏紧，房市将持续调整，经济在2-3季度有望二次探底。

       分析师明明表示：近期国内房地产市场又出现走热迹象，一线城市房价再次出现上涨势头，结合去年12月份信贷数据仍然较多和房地产投资再创新高，货币政策有必要通过适当引导中长期利率上升，抑制房地产泡沫。

       消息二：房贷利率收紧或成趋势

       近日，第三方市场机构融360对外发布了《2017年1月中国房贷市场月度分析报告》。

       数据显示，今年1月，全国首套房贷款平均利率为4.46%，环比上升0.01%。今年1月，全国二套房贷款平均利率为5.40%，与上月持平，但同比上升0.01%。

       值得一提的是，近日有媒体称央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款，若属实的话，2017年第一季度人民币贷款有望下降，对各行各业都影响较大，尤其是房地产行业，有利于楼市的进一步调控。

       该知情人士称，因信贷增长过快，中国央行近日明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度。信贷增速过快的银行，可能面临基于MPA(宏观审慎评估体系)的差别化存款准备金利率的处罚，还可能面临差别存款保险费率的惩罚。

       房贷总量、占新增贷款比例等指标的大幅飙升，发生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已。总体来看，房地产的热度非常高。这也告诉我们，2016年的GDP主要是靠房地产“局部牛市”支撑的，去产能带来的国企利润大幅反弹，只是次要原因。

       通过各种数据分析，我们或许可以预测，房贷收紧是2017年的主流趋势，各地因城施策，未来将有越来越多的城市上调房贷。

       消息三：热点楼市普遍“倒春寒”

       春节长假，全国一二线城市楼市或许可以用“波澜不惊”来形容。根据不完全统计，全国10城（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门），春节假日期间（2017年1月27日-2月2日）共成交225套商品房，2016年春节假日期间（2016年2月7日-2月13日）共成交商品房213套。

       值得一提的是，多数热门城市整体签约情况比之去年下滑明显。上海今年春节假期共成交15套商品房，相对于去年成交的33套房源，已经腰斩。值得一提的是，在成交的项目中，均为外环以外刚需或者首次改善置业产品，主要位于金山、嘉定、青浦等这些郊区板块，成交均价在4万/平方米以内。

       由于春节期间系统维护，北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台暂停对外服务。不过从1月前两周的数量来看，北京市房地产交易数量环比、同比均出现大幅下滑，同期下滑超过45%。据伟业我爱我家市场研究院统计，2017年1月上半月，北京市二手住宅网签量为6050套，环比2016年12月下半月下降35.5%，与2016年同期相比下降45.1%。

       广州楼市数据相对较为出色。在春节期间间，共成交56套房，比之去年的36套房源，增长近一倍。不过实际上，广州楼市也早有降温迹象。阳光家缘数据显示，1月23日-1月29日广州新房网签成交505套，环比之前一周的1936套减少1431套，环比下降73.92%；均价方面，该周网签均价为14729元/平方米，环比之前一周的18223元/平方米减少3494元/平方米，环比下降19.17%。

       杭州去年成交31套房源，今年成交5套，不足去年六分之一。不仅是春节期间楼市成交大幅下滑，1月份杭州楼市总体成交量也出现了较大幅度的下滑。数据显示，1月杭州市区共成交新房8502套，环比去年12月的12619套下降约33%。其中，主城区共成交2978套，是近三年同期成交的最低值。

       南京的成交数据表面上看起来很光鲜，共成交315套，不过这是由于在春节假期集中签约，因此数据比之去年有较大幅度增长，但并不具有代表性。

       根据数据显示，春节长假期间，南京新建商品住宅认购31套，相比去年春节期间52套的认购量，存在明显下滑，不足去年同期的6成。再看今年1月份数据，南京全市成交新房4926套，环比去年12月的4508套虽有小幅上涨，不过同比去年1月的12387套下滑超过6成，这也是自去年以来的单月销量第二低位，即使跟2015年1月的6203套成交量相比，也有不小的差距。

       业内人士称，春节数据惨淡，一方面是节假日期间，开发商需要放假，市场投放量有限，另一方面，与楼市市场风向有关，从1月份的楼市数据来看，全国楼市进入下行通道基本确立，购房者的观望情绪继续提升。