“打地鼠式”调控来袭 全国房价将会大跌吗？

摘要：调控的真实意图是为了降房价吗？从过去近4年的调控结果来看，显然不是。

       一方面，虽然这一轮房住不炒调控持续的时间最长，但是最后的结果却差强人意：大招出尽，刚需期待的“房价大跌”始终没到来。非但如此，过去这四年除少数房价严重虚高的城市房价有所回调外，绝大多数城市房价依然在上涨。更让人气愤的是，即便在高压调控下，苏州、杭州、深圳等地，这两年房价依然在“高歌猛进”，涨幅远远甩开了居民的工资收入增幅。买房非但没有变得简单，反而难度更高了；

       另一方面，国家对于楼市调控的表述，从来都是“稳”字当先，而不是“降房价”。不管是“房住不炒”还是“不拿房地产刺激经济”，最终的目的都是为了“遏制房价快速上涨”、“打击楼市投机炒作”，以达到经济、金融大局的稳定。

       从今年国家对楼市的调控过程来看，我们也可以“窥一斑而知全豹”。一季度因为众所周知的原因，举国隔离，重线下营销的房地产首当其冲受到冲击，开发商暂停一切销售、二手房门店不准营业，楼市几乎进入“冰封”状态，最终导致一季度开发商销售业绩近乎于减半。从2月下旬开始，中央及各地就展开了对房地产的“营救行动”：纾困资金、松绑调控、放宽拿地条件、发放现金补贴购房者重启市场活跃度等。

       后来发生的一切我们也看到了，从4月份开始，房地产市场就开始复苏，到了6月份，全国市场几乎恢复到了往年同期水平，诸如深圳、杭州、南京、成都等地，市场热度狂飙飞升，甚至超过了往年同期，不仅成交量大涨，而且时隔两年之久的“万人抢房”盛况再现。各类“帮扶”政策下，全国楼市一片繁荣，最终的结果是，统计局公布的6月份70个大中城市中，新二手房上涨城市名单均创新高，特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏，楼市妥妥地再一次开启了“疯狂”模式。

       调控开启“打地鼠”模式：冒头就打，效果立竿见影

       调控的最终目的虽然不是“降房价”，但也决不允许房价再次起飞。经历了5、6月份的市场再次火热之后，我们也看到了，国家和各大城市再次出手了。7月底国家对房地产的定调再次明确：紧绷调控之弦，坚持房住不炒，持续整治房地产市场乱象。

       进入七月份，深圳、杭州、东莞、南京、宁波等十余城陆续开始了一轮密集的调控政策，并且仍在不断加码，在限购、限售、限贷三方面不断升级。而这些不断进行调控的城市，无一不是在二季度，房价“涨声不断”。

       至此，“打地鼠”式调控来袭——但凡此前市场火热，房价出现过快上涨的城市，无一例外都招致了调控，尤其是深圳和南京，更是做出了表率作用。“深八条”和“南京九条”的祭出，某种程度上，对其它城市起到了警示和暗示作用。

       “打地鼠”式调控来袭，房价会大跌吗？楼市刹得住车吗？

       文章开头我们虽然说，房住不炒的调控根本目的不是为了降房价，但是不得不承认，7月份各城的这一轮调控，确确实实对“降房价”有立竿见影的效果——对比国家统计局6、7月份的全国70个大中城市新二手房价格指数，不难发现，7月份全国楼市都有了明显降温，尤其是出台新政的城市，房价要么直接下跌，要么涨幅已经明显收窄。

       拿深圳来说，7月15日新政之后，带看量、成交量、房价都出现了明显回落。其中各二手房平台的带看量降温最明显，平均下跌了50%。据统计，7月深圳新房成交4844套，环比下降1.8%，成交面积45.8万平方米，环比下降7.4%。值得一提的是，新政前7月1日至7月14日的成交量约占当月成交的七成，新政后的成交量仅占三成。

另据南方楼市媒体报道，7月15日之后的半个月，深圳市场炒房投资客“降价抛售”的案例与日俱增。最多的时候，有上千套房源在降价甩卖。

       不难看出，这一轮密集调控之后，很多市场瞬间就蔫了。不得不说，很多城市在稳楼市压制房价方面的举措还是非常有效的，侧面说明了，房地产并非不能调控，而是想与不想的问题。只要想调控，不管是任何时候，任何城市，楼市热度、房价涨势都能刹得住车。

       那么“打地鼠”调控下，大家最关心的“房价大跌”到底会不会到来？首先说一下结论：当前这种调控节奏下，房价很难大跌。原因经济学家管清友已经说清了：房地产行业的过快发展，对其它行业确实形成大的挤出效应，在不允许房价过快上涨的同时，也绝对不会允许出现大跌。因为，一方面很多行业都和房地产息息相关，装修、家具、家电、水泥、铝材等，房价大跌无法达到各行各业的平衡；另一方面，调控的终极目标是稳楼市，以挤水分的方式促进房价回归理性，这就是所谓的用科学的方式“烫平房地产泡沫”；更重要的是，房价大跌于任何人都无益，房地产是经济的压舱石，房价大跌不仅银行、开发商、地方、投资炒房客会遭到“毁灭性”打击，买房的刚需也捞不到一丝好处。

       不过，值得庆幸的是，今年国家提出“经济内循环”，很大程度决定了2020年接下来的几个月房地产的投资增速不会有起色，房价更不会有太亮眼的表现。类似上半年深圳、杭州等出现的局部地区房价上涨30%的情况，发生的概率可能为零。

       原因很简单，“房价高企并快速上涨，城镇居民家庭通过按揭贷款等方式购房，家庭债务对消费的挤出作用非常明显。”消费率提不起来，要搬开的“拦路虎”其中之一就有高房价和房地产高投资率。

       换言之就是，下半年的最后几个月，一定会加大“防范资金过多流入房地产市场，防范居民负债率升高”，否则任由房地产继续繁荣发展，任由资金大举流入房地产，就给经济内循环构建产生阻力。

       正如我此前说的，居民消费提不起来，房价过高有一定原因——六个钱包 几代人的积蓄用来买房，还要搭上二三十年的贷款月供，一套房子“掏空”了一大家子，消费肯定是要受影响的。