杨超:房地产开发中的文化思考

　　作为全国最大的房地产职业经理人组织的“全经联”，继对“楼品”、“商德”问题关注后，又将关注的目光聚焦在“文化”上。即，展开对“房地产开发中的文化思考”的主题研讨活动。本文为此次大讨论的启动首发篇。

　　【笔者按】自“全经联”成立以来，就以“智库”的定位和“专业、智慧、积极、共赢”的文化，吸引了大江南北的业界有识之士的踊跃加入。

　　当今，是一个开放的时代，交流创造价值是这个时代突出的特征。也是一个房地产业面临大转型的时代，浮躁与虚荣、责任与利益、专业与忠诚、现实与梦想，无数的价值冲突与情感焦虑无可避免地汇聚到了房地产从业者的身上，浪潮中心灵的挣扎、转型中价值的选择，使得我们不得不去思考。

　　随着城市的日益国际化、城市化飞速发展的今天，作为城市的设计者、建造者、开发者的中国房地产人，我们该如何建造我们的城市?我们该如何彰显城市的个性文化?我们该如何为城市留下一个永久性地标?等等。这些问题，无疑是值得每一位中国房地产人深思和反思的。

　　“全经联”自2009年6月，推出了地产博客主题接龙后，已掀起多轮主题研讨活动。笔者有幸参加了为了我们子孙的未来、为了我们的生存和发展、为了我们民族的品相与素质而进行的“楼品”主题接龙活动。和发起了基于推动房地产行业发展、提升住房品质及服务、引领与建树商者道德责任的“商德”话题研讨。今天，“全经联”继对“楼品”、“商德”问题关注后，又将关注的目光聚焦在“文化”上。即，对“房地产开发中的文化思考”的主题研讨活动。

　　为了赋予建筑以生命和灵魂，“全经联”应对房地产开发中的文化进行思考;

　　为了传承和创新房地产文化，“全经联”应对房地产开发中的文化进行思考;

　　为了促进房地产健康的发展，“全经联”应对房地产开发中的文化进行思考;

　　为了达到人宅相扶和谐共生，“全经联”应对房地产开发中的文化进行思考;

　　为了城市更加美好更加宜居，“全经联”应对房地产开发中的文化进行思考…

　　在此，期待并希望“全经联”的每一位成员，均能对此话题在反思中畅谈观点。

　　记得，在笔者刚刚踏入房地产行业时，业界就对“房地产要卖什么”的问题有过一番讨论。当时，虽对房地产要卖什么没有统一的答案，但对购房者要买什么却取得一个业界的共识。即，昨天的购房者买房子，今天的购房者买环境，明天的购房者将是买文化。

　　从居住文化本身而言，当人们对居住生活的要求达到一定程度时，为了追求更高的生活品质，必然会从产品本身价值上升到其文化价值。也可说，是从物质层面的需求上升到精神层面的需求。#p#副标题#e#

　　弹指一挥间，笔者从事房地产行业已近十年。面对鳞次栉比的高楼大厦、宽敞整洁的城市干道、川流不息的人流车流时，不由得心生感慨。因为，当下的房地产业正面临着一场前所未有的大洗牌，而且是一次非常残酷的大洗牌。面对如此严厉的楼市调控政策，面对如此严峻的市场形势，作为刚刚经历黄金时代的中国房地产业，必须进行未雨绸缪的反思。

　　如果说，房地产的投入和投资选项，最根本的选择是取决于这个区域的成长空间和这个城市的增长价值的话。那么，房地产企业能否健康的发展和成功的转型，最根本的问题就是其自身内在和外在的文化支撑。而对文化的思考，曾有业内人士如此感慨：“房地产这个行业太容易让人忽视文化的东西，因为表层有太多浮华，诱惑太多了。房地产企业如果不好好从文化上琢磨自己的发展，结果可能就是辉煌的时候非常辉煌，垮的时候也垮得很快!”正如其说，当一些房地产企业为了生存而关注当前政策时，却忽视更为重要的对文化的关注与思考。

　　诚然，在目前受多种因素影响下，也有许多房地产企业为了稳健的长足发展，已开始(或早已)对文化的进行了关注与思考。而随着文化日益被业界所垂青，文化在房地产行业发展中的作用也日益增强。那么，在房地产开发中，又有哪些文化值得思考?

　　首先，从房地产开发中的三大文化谈起

　　文化是什么?文，即文字。在《说文解字》中：“文，错画也”。即，由纵横交错的“纹”组合而成了文字。而“化”在《说文解字》中解释为：“化，教行也。”即，教行于上则化成于下。当“文”和“化”组合形成一个词时，便兼具了名词和动词的双重属性。同时，也是人们主观向往“美”和“善”，要将自己“文而化之”的良好愿望。也可以说，“文化”是人的创造性思维的活动产物。文化不仅是人类精神的文明火种，也是人类思想的智慧结晶。而作为物质实体，只不过是文化的“载体”。

　　总体而言，在房地产开发中有三项文化值得去关注和思考。一是，城市文化;二是，房地产文化;三是，市场文化。

　　◎ 浅谈城市文化层面

　　城市文化，就是人们生存状况、行为方式、精神特征及城市风貌的总体形态。也可说，是人们在长期的生活过程中，共同创造的、具有城市特点的文化模式，即城市生活环境、生活方式和生活习俗的总和。通常而言，城市文化涵盖了理念文化、行为文化、产业文化、人文景观文化和自然景观文化。

　　城市之所以为城市，就在于文化。而城市和文化的关系自是不言而喻，但城市文化≠文化城市。“文化城市”是把城市从“物质家园”上升到“精神家园”。而自1985年欧盟提出“文化城市”概念后，“文化城市”已成为各国城市建设理念的最高境界和城市价值追求的基本趋势。

　　“文化城市”的打造离不开城市文化的建设。而在城市化高速进程中，目前城市的文化建设多存在唯GDP现象。城市进化是社会进化的必然，也是人类改造城市，改造社会的必然。从根本上讲，城市化不是土地的城市化，而是人的市民化。同时，城市化的进程又伴随着房地产业的发展进程。但未来的城市化战略将以“文化化”来深化。但同样，城市化的“文化化”也需要房地产文化来支撑。因为建筑是城市文脉的载体，一个城市的建筑越有特色，就越有魅力。即“千面之城，非千城一面”。而城市中的标志性建筑，则是城市文化中的亮点，也是的城市符号，还是该城市的名片。房地产文化中的建筑文化更是城市文化及城市时代特征的重要组成部分。但令人遗憾的是，我国大多数城市的规划和大型建筑都是一样的，既缺乏地域特色和民族特色，也没有独特个性，更不用说民族精神了!#p#副标题#e#

　　当下研究城市文化，对于房地产企业非常必要。从目前中国城市现状来看，存在着大城市过大，小城市过多，而中等城市发育不良等问题。为避免“大城市病”和小城镇过于分散的问题，发展中等城市将成为未来重点战略。而发展中等城市，自离不开基础建设和旧城旧貌的改扩建工程。这便为房地产企业到二、三线城市发展，提供了有效空间和机会。

　　◎ 简说房地产文化层面

　　文化，是一个房地产企业的个性特征，是持久的竞争力、凝聚力和创造力。把文化作为品牌来打造，让文化与资本实现良性互动，成为很多房地产企业不约而同的战略取向。

　　房地产文化，是科学与艺术、经验与技术相结合的高度综合性的文化。房地产文化，是一种以建筑物和居住环境这种空间形态为中心，以建筑文化、居住文化、经济文化为其结构底蕴，并与之相应的一套的社会法律制度和人文观念为其价值系统的文化形态。换言之，房地产文化，是房地产发展过程中反映房地产发展特征的价值观念，以及在这种价值观念指导下形成的行为方式。房地产文化内涵丰富(不单是建筑本身的外观形象和建筑风格)，还包括社区空间的人居生活、社会交往等活动中所蕴含的文化品位，生活方式等人居文化。可以说，房地产文化贯穿整个房地产开发的全过程，从项目选址、理念创意、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等每一过程的都在综合应用和体现着文化因素。换言之，房地产业的每一个理念都离不开文化，房地产文化是整个房地产的经营开发的灵魂。优秀的房地产文化不仅是房地产项目持久核心竞争力的关键因素，也是整个房地产业可持续发展的恒久动力和源泉。

　　而房地产文化的本质特征，就是让没有生命的钢筋水泥具有文化的永恒价值，让文化体现在地产开发的每一个环节。同时，房地产文化也影响着项目定位的科学性和准确性，并对项目的销售起着直接推动力，也为未来优秀的社区文化形成和建设奠定良好的基础。优秀的房地产文化不但能形成持久竞争优势，而且可作为对付模仿的最有效、最坚固的壁垒。它有利于产生独特性，而且文化中所包含的只可意会，不可言传的因素，使竞争者难以模仿和复制。

　　房地产文化，是房地产企业的“软实力”，而用文化的力量开发房地产，已将成为一种引导、支撑及推动企业发展的强大动力。

　　一如“城市文化≠文化城市”，房地产文化≠房地产企业文化(以下简称“房企文化”)。

　　房地产文化由建筑文化和企业文化构成，是一个产业文化，产业文化是要反映企业的意见、民族的意见、传承民族文化中的精华。

　　房企文化，是其员工从内心深处认同并自觉遵守的各项制度、价值观、行为方式等。是认可并热爱企业的标志和品牌形象，是企业员工在实践工作中具体行为的一种精神显现，能反映出一个企业的综合素质。房企文化是房地产企业的竞争力，其对提升品牌形象具有非常重要的作用。同时，在市场抗风险能力中亦是核心竞争力的重要一环。

　　我们说，房企文化是该企业领导者精神的物化(不等于老板的个性)，而领导者又是该房企的品格化。房企文化的形成，是一种个性心理的累积过程，这不仅需要很长的时间，而且需要给予不断的强化。然而，真正的房企文化应是：同化于优、融化于情、内化于心、物化于制、外化于形。也就是说，在同质化时代房企文化仅“内化于心”、“物化于制”是不够的，还必须“融化于情”、“外化于行”，行成于思，思成于行，“思与行”相互促进、相得益彰。换言之，即知行合一。