陈启宗：楼市最黑暗的时候还没到来

　　陈启宗中国文物保护基金会创始人兼主席，香港恒隆集团主席。下面就对大陆楼市的看法及未来的楼市局面的一些看法我们进行了采访。

恒隆集团主席陈启宗
 

　　0352房网：根据资料显示半年中内地有10亿多租金收入，而香港方面有12亿，那什么时候内地的租赁业务贡献会超过香港呢?

　　陈启宗：看我们上一年6月末的时候，内地的租金收入占比为45%，今年上升至48%。照这个速度看应该会很快超过香港的贡献。

　　但其实这个也不是很重要，因为我们这十年新落成的物业都在内地，内地每年至少有一两百万尺的新楼加入，自然这些就是新加的租金，或者是说增值，不能说新加入，所以内地租金贡献超过香港是迟早的问题，迟一年早一年不是很重要。

　　0352房网：想请问在香港买地的事，您之前说要在市场最黑暗的时候才会买地，但看到你们今年也有动静在看南昌站地块，那是不是感觉香港楼市已经到底了?

　　陈启宗：其实我们是什么地都看，但什么地叫最黑暗，我给个定义好吗?最黑暗就是所有人都离开市场，只要还有人在就不是很黑暗。而且不能忽视，这个地去年6月有6家在争，我们都预先打定了会输，后来地又收了回去，到9月底的时候还有另一家，就是只剩两家在争，这时候才感觉有些机会。不是很黑心地讲，全部倒了就是黑暗来临了，黑暗来临的时候就是我们最高兴的时刻。

　　0352房网：近期国内讨论比较多的可能就是房产税，因为很多人认为下一步调控的关键就是房产税，而近期也有传言南京、广州可能是下一个试点的城市，您是否认同下一步调控就是从房产税上着手，您预期短期内房产税真的会出台吗?

　　陈启宗：中国有个很特别的现象，就是市政府靠卖地过活，而其中一个原因就是他们没有定期的税收，所以要靠卖地，这样就会使土地市场非常扭曲，因为市政府有诱因去卖更多的地或更贵的地。长远来说，这是房地产包括住房价格上升的一个根本原因。要是能够解决这个问题，使得市政府基本上不需要靠卖地过活，而是从别的方面，譬如房产税拿到比较稳定的、定时的收入，那对整个国家应该都是好事。

　　当然，我不是这方面的专家，有没有不良的影响我暂时还想不到，而且根据别的地方的经验，包括香港，没有房产税是很特别的，有房产税是很正常的，从这方面看，中国内地开始要有房产税。

　　其实商业房产税本来就有，当然这里讲的是住宅，而住宅这块要大得多，所以这一块也最重要。其实有房产税之类的固定收入，对市政府是好事，我相信对国家长远的发展，包括房地产市场、土地市场的发展都是好事。#p#副标题#e#

　　0352房网：刚刚说到恒隆手上现金有19~30亿左右，如果接下来要拿地，其实这个资金也算是比较少的了。现在很多发展商正在做融资发债，那恒隆有没有这些计划呢?另外看到恒隆财务费用方面比之前升了很多，是因为利息支出或者是整个经济环境差了，所以开支方面也跟着受到影响吗?

　　陈启宗：若说发债的话，以公司目前的状况、银行备用的信贷，以及我们成立了一个MTM的方案是用来发债的渠道，这样我们在整体上可以备用的资金有200多亿。如果我们手头有这么多现金和正现金数，是没必要像其他发展商那样发债。不过在时机适当的时候，发债其实也不算什么特别的事。

　　至于利息方面，这是和会计准则有一些关系，因为从会计准则来看，一个项目在建的时候，相关的融资利息是会资本化的，当这个项目建成开业，像沈阳、济南那些项目要落成了，这些项目相关融资的利息就会涨。所以这个不是说我们融资成本比以往增多。其实整个市场的融资成本增加是事实，我们新融资的话肯定也是跟市场一致，但以我们公司的情况看，相信融资成本不会比其他企业高。

　　0352房网：内地经济数据由年末开始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不错的增长，想问一下陈先生接下来这一年预计会不会保持比较理想的增长?

　　陈启宗：内地的租金市场，因为租赁时限都是绑定了三年、五年、七年，所以不会因为市场的变化而忽然间让租金有很大的影响，市场好的时候也不会一下可以反映出来，要过几个月甚至是一年的时间才能反映出来。不过无可否认的是，在谈租金的过程中从整体市况可以知道市场是走向下的。

　　从最近看，内地的商业市场其实没有很强，加上上海市场算是相对成熟的，经过了二十年的发展，所以租金的增长放缓是完全可以理解的。上海的写字楼市场这几年已经表现出困难，基本都是正负的波动，两三年都没动过，但今年反而好那么一点点，但这个不是可持续的现象，相信接着这一年上海写字楼租金增幅平平。

　　0352房网：您可否讲一讲一线城市和二线城市租金的增幅情况，以及二线城市会否面对一些中国人口和改革带来的影响?

　　陈启宗：一线城市像北京、上海已经高增长了十多年，所以这些城市的增长放缓一点是可以理解的。原因一方面是市场成熟了，第二是竞争也增多了。

　　所谓成熟就是说，以前到上海买东西的很多都是江浙一带的，因为在江浙买不到，或者品种不齐全，不过现在这些地方发展相当快速，所以自然很多人就不需要到上海、北京买东西了。反过来想，就是这些二线城市的市场大了，所以二线城市的增幅要更好，不过二线城市很多，当然希望我们挑的城市都是最好的。

　　这些城市的增幅是比较客观的，因为基数低，增长得就快，由一块变两块是比较容易的，由一亿变两亿就比较困难了。所以种种原因加在一起，我认为恒隆选的城市是选对了的。

　　0352房网：会不会二线城市的人均收入比一线城市的增长要快?

　　#p#分页标题#e#陈启宗：这个就难说了，因为一线城市越来越多元化，而二三线城市的资产分配是很不同的，不会很多人很有钱，也不会很多人很穷，而在一线城市就会有这些现象。因为一线城市贫富分化拉大了，像从事金融行业的自然收入就高很多。所以从这个角度看，二线城市人均收入低，但如果选对了的话就相当不错。

　　0352房网：您认为房地产是不是还有“最后一跌”?

　　陈启宗：这在很大程度上取决于政府的决定，政府让它跌不难，要它不跌也可以。像限购、限贷如果放开，楼市就可以回升，就像09年第二季度一样，所以这很大程度取决于政府怎么看经济。

　　0352房网：感谢您接受我们的采访，祝您工作顺利!