紧调控与去库存并行 楼市因城施策下“促稳”

摘要：近期，地方两会陆续召开。从各地的政府工作报告看，楼市调控是2017年的工作重点。热点城市以挤泡沫为主，而库存较大的城市仍以去库存为主。业内人士表示，“促稳”（促进房地产市场平稳发展）成今年楼市关键词，但热点城市和高库存城市政策基调差异较大，因城施策、有保有压是总体特征。

       调控以稳为主

       2016年部分地区楼市表现抢眼，在购房者“买涨不买跌”购房心态下，热点城市房价像坐“过山车”。同时，部分城市因房价上涨过快，存在不少潜在风险。

       中国人民银行最新发布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，去年12月末，个人购房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。

       热点城市楼市挤泡沫、防风险料成为重点，这在今年部分省市政府工作报告中也得以体现。福建省政府工作报告指出，坚决完成年度化解过剩产能任务。坚持分类调控，因城因地施策，严控福州、厦门房价上涨，化解三四线城市房地产库存过多问题。

       河北省强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，拓需求与控供给两手发力，分类调控、因城因地施策。对于包含杭州等热门城市的浙江省提出，要坚持分类调控、因城施策，支持自住型和改善型购房，抑制投机性购房。重庆市政府工作报告中也强调，要加强市场执法监管，综合施策，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展。上海市在经历一轮快速上涨后，在今年的政府工作报告指出，要加强房地产市场调控，严格执行调控政策。

       “‘促稳’成楼市关键词。”华创证券分析师袁豪表示，热点城市和高库存城市政策基调差异较大，因城施策、有保有压仍是今年调控基本思路，分化甚至可能加剧。

       实际上，在各地两会召开之前，从去年11月开始，多地陆续对楼市限购政策进行升级。长江证券分析师蒲东军表示，楼市限购范围不断扩大，部分三四线城市进入限购行列。从历史经验看，调控政策对于房地产基本面影响显著，政策环境趋紧将继续推动销售下行，且从房价看，不少受调控影响的城市已出现下跌。

       关注分化现象

       中泰证券首席经济学家李迅雷表示：“总体看，始于2015年的房价上涨是一个结构性房地产牛市。除长三角和珠三角两大地区房价涨幅较大外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。”

       而热点城市房价快速上涨与三四线城市和非热点二线城市库存过大呈现冰火两重天局面。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆称，房地产市场调控要看两方面，一方面要坚决控制对房价过快上涨、房地产的炒作，另一方面要关注房地产分化现象。

       统计局数据显示，2016年，商品房销售面积为157349万平方米，比2015年增长22.5%。全国商品房待售面积虽比2015年末下降3.2%，但仍有69539万平方米。楼市去库存虽在2016年取得一定成效，但今年仍需继续发力。

       青海省指出，把去库存同促进人口城镇化有机结合起来，合理安排土地供给和房地产开发布局，扩大棚改货币化安置比例和保障房以购代建规模，注重消化商业房地产库存，培育发展住房租赁市场。

       陕西省则表示，要培育发展住房租赁市场，提升棚户区改造货币化安置率，支持农民进城购房，全省商品房库存规模减少5%，把“房子是用来住的、不是用来炒的”要求落到实处。

       与陕西省列出明确指标相似，山西省强调，2017年力争把全省商品房待售面积消化周期控制在10个月左右。辽宁省表示，要将房地产库存去化周期调整到合理水平，商品房销售面积增长10%。

       构建长效机制

       “2017年房地产还是要因地制宜、分城施策，因为各地方差异较大。”宁吉喆表示，总的来说，要促进和保持房地产市场长期健康发展，建立房地产发展的长效机制和基础性制度。

       各地在建立房地产发展长效机制方面，是从购租并举、推进城镇化等方面入手。天津市表示，要加大房地产分类调控力度，建立健全房地产健康发展长效机制，规范开发、销售、中介等行为，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，促进房地产市场健康平稳发展。

       安徽省指出，把去库存与新型城镇化建设结合起来，落实进城落户农民住房保障政策，推进棚改货币化安置和公租房货币化保障。

       福建省指出，要完善租购并举的住房制度，鼓励发展机构化、专业化住房租赁企业，创新多样化住房供给。坚决抑制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。加强住房市场监管，规范开发、销售、中介等行为。

       山东省指出，深化住房制度改革，提高新市民购买和租赁住房的能力。落实好公积金使用、信贷、税收等优惠政策，积极消化房地产库存。大力发展住房租赁市场，培育专业化、规模化租赁企业。提高公租房租赁补贴比重，打通保障房和商品房通道。

       值得注意的是，山东省还提出，支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房。鼓励房地产企业将库存商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游场所等专业设施。

       民生证券分析师温阳表示，日前三部委发文加快推进棚户区改造工作，确保落实棚改信贷支持政策，优先安排出让棚改腾空土地。重庆市房产税试点加码，在当地无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上普通住房也要征收房产税。这些都是长效机制不断落地，金融、土地、财税政策多管齐下的表现。

       银河证券分析师陈智旭认为，在楼市“因城施策、抑制泡沫”政策基调下，2017年销量调整是大概率事件。尽管随着楼市销量下滑，土地购置及新开工面积可能下降，但近两年火爆的楼市使房企资金面充裕，一线及重点二三线城市，房企补库存动力较强劲。

       研究院智库中心研究总监严跃进表示，整体来看，2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市仍会强化政策导向。对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，从2016年数据看，库存规模并不足。因此，从抑制房价、满足基本住房需求等角度看，仍需积极通过供地等方式来补充库存。一方面，调控背景下市场需求趋于下降，另一方面新房供应保持基本平稳。去库存周期指标也会有反弹可能。

       热点城市土地供应节奏加快

       今年以来，前期房价涨幅过大的热点城市明显加快了土地拍卖节奏。研究院数据显示，上周土地市场40个城市成交继续增加，其中郑州交易最活跃，总计出让金达690亿元，且二线城市居前列。土地市场显现出降温趋势，政策调控效果或已显现。

       土地市场或现分化

       据统计，2016年全年，30家重点企业新增土储面积29278.78万平方米，较2015年同期增长34%；拿地总金额达12727.39亿元，不少房企新增土地额创下历年新高。从30家房企2016年新增土地金额同比情况看，19家房企同比上升，7家涨幅逾1倍。

       2017年热点城市供地节奏逐渐加快，但在克尔瑞研究中心沈晓玲看来，重点城市土拍市场尤其是住宅地块，仍是房企角逐拿地的焦点，其他二线省会城市的部分重点地块将受到房企关注。城市之间和城市内部的土拍行情分化现象或成主流。

       沈晓玲表示，2017年房企机遇与挑战并存。政策面收紧使得房企或面临销售困境，房企拿地时应规避高总价、高溢价、高单价地块。同时，土地市场降温也值得期待，趁土地价格回落时，房企可选择性增加土地储备。

       房企在土拍时也可捡漏地块。热点地块并非是土地投资的唯一选择，一些位于重点城市或区域的“遗漏”地块也值得关注。这些地块一方面或可在后期受到整个市场板块带动而获益，另一方面房企也可凭此自身品牌或产品溢价创出高销量。

       加大供应力度

       交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，尽管最近核心城市在调控压力下量价有所降温，但待缓释调整后，其房价仍有上行动力，这与其处于全国楼市“风向标”地位、城市内部供应缺口难以填补、土地稀缺成本昂贵等多重因素有关。因此，要实现热点地区环比不增或少增的目标，不排除出台进一步的调控措施。调控不一定全是“紧”，也有“松”，首当其冲的是加大土地供应平抑地价。

       方正证券首席经济学家任泽平表示，按照国土资源部要求，一些热点城市近期陆续出台2017年至2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期。

       国务院日前发布的《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》指出，地方各级政府负责组织实施土地整治，通过土地整理、复垦、开发等推进高标准农田建设，增加耕地数量、提升耕地质量，以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充，落实补充耕地任务。

       任泽平表示，中央重启该政策、探索补充耕地国家统筹，意味着耕地后备资源严重匮乏、补充耕地能力严重不足的东部沿海省份可通过“购买”外省耕地占补平衡指标、增加经济社会发展所需的建设用地。这有利于提高补充耕地质量、推进农业供给侧结构性改革，有利于实现土地资源在全国范围内的优化配置、释放改革红利、促进经济增长，有利于增加一线城市和部分重点二线城市居住用地供应、促进房地产长效机制建立。

       今年房地产投资增速料下降

       统计局数据显示，2016年，房地产投资增速继续回升。去年1月至12月，全国房地产开发投资10.3万亿元，增长6.9%；新开工面积16.7亿平，上升8.1%。业内人士表示，2017年房地产投资增速料下降，房地产基本面仍以平稳为主。

       销售增速拐点已至

       “2016年房地产销售完美收官，15.7亿平方米创新高。既有棚改、鼓励农民进城等政策推动，也有市场需求主动释放因素。同时，房地产开发投资超预期反弹，源于三线城市去库存良好，热点二线城市补库存压力较大。”方正证券首席经济学家任泽平表示，楼市去库存政策效果显现，住宅继续减少，商业用房持续增加，去年12月底商品房狭义库存减少3.2%。库存结构分化，商品住宅减少11%，商业用房增加10.1%。

       任泽平认为，2017年房地产投资并不悲观，三四线城市去库存良好，一线和核心二线城市控制房价、增加供应都会提供支撑。随着销售持续回落，投资脉冲将会在一季度末二季度初结束。预计全年增速为1%至3%，大概率接近3%。

       中泰证券分析师罗文波认为，地产投资向上空间取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。目前，地产销售增速拐点已至，而美联储今年连续加息的预期及我国国内资产泡沫风险的积聚制约货币政策进一步宽松，预计2017年房地产投资增速将同比下降1.4%。

       对于2017年房地产行业，东兴证券分析师郑闵刚表示，仍将面临调控压力，但调控下发展将趋稳。上半年，整个行业将面临销售下降带来的负责影响，但随着销售下降和市场持续降温后，政策或有所放松，预计房地产上市公司年报和一季报业绩增长会有明显改善，春节后年报行情可以期待。

       在资金面上，2017年下半年或面临压力。银河证券分析师陈智旭表示，尽管短期房企负债资金覆盖率高，净负债率处于历史低位，但考虑到公司债、定增等融资渠道收紧，若二季度销售回款大幅恶化，下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

       地产板块估值承压

       国金证券分析师胡华如认为，今年房地产市场基本面或呈“倒N型”走势。行业政策约束有望从压制需求向放开供给逐步转变，受益于都市化进程延续、龙头房企充沛的现金流和部分区域市场库存的显著去化，对拿地和新开工的表现并不悲观。

       罗文波持相同观点，认为今年地产市场基本面将以平稳健康为主，不必过分担忧房企基本面情况。

       对于房地产行业投机机会，东方证券分析师竺劲表示，看好机制变化给公司带来的机会而非行业性机遇。“目前行业属于三期叠加状态：政策抑制期、需求萎缩期、融资受限期。未来楼市仍存较大压力，不利于地产板块估值提高。”

       郑闵刚则表示，在2017年房地产行业三大投资思路是成长预期、预期差和业绩牛。其一，从大周期规律中寻找成长预期的投资机会；其二，从中周期规律中寻找预期差的投资机会；其三，从小周期规律中寻找业绩牛的投资机会。

       业内人士表示，自去年“9·30”楼市调控以来，成交高频数据比一致预期乐观，部分购房需求有效传导至非限购城市，今年一季度销售可能会超预期。建议关注销售可能超预期的公司或是国企改革、重组、转型预期的地产公司。